随着住房销售持续大幅下滑，北京已开始收紧对房地产数据的独立报道。对相关信息进行封锁以掩盖不断加深的房地产衰退。这场衰退正在侵蚀家庭财富，并对中国银行体系构成压力。

据路透社援引知情人士报道，中国房地产开发商万科计划在本周稍晚与债券持有人会面，计划将一笔20亿元人民币债券的还款宽限期从目前的5个工作日延长至30个工作日，以避免违约。此前，债权人已否决万科将付款期限延期一年的方案。

消息一出，万科人民币债券价格大幅下跌，其中一只2028年到期债券单日下挫26%，公司在深圳和香港的股票亦双双走低。

繁荣越盛，崩盘越严重、越持久

万科的最新动向发生在中国房地产行业持续低迷之际。经历了二十多年的高速增长，至2020年，中国房地产泡沫已将房价推高至平均工资的17倍以上。

多重因素共同推动了这轮繁荣：1998年的住房制度改革将住房从国家分配转向私人所有，近5亿中国人从农村涌入城市，以及国有银行提供的充足信贷。

建筑热潮彻底改变了中国的城市天际线，家庭将大量积蓄投入房产，房地产投机成为常态，数以百万计的中产家庭因此“感觉更富有”，并增加消费。

转折点出现在新冠疫情首轮封控期间。

习近平领导的政府对房地产开发商的举债规模施加了全面新规，即所谓的“三条红线”政策。恒大、碧桂园等房地产巨头以及数十家中小企业相继违约，超过70家开发商破产，或只能依靠国家支持勉强维持生存。

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五年多过去，这场崩盘仍未显现缓和迹象。英国巴克莱银行估算，随着房价暴跌，中国家庭财富已蒸发逾18万亿美元。与此同时，曾是国内生产总值关键引擎的建筑业大幅萎缩，反而拖累整体经济增长，使其低于北京设定的目标。

北京审查民间房地产数据

上月，中国官员要求民间数据机构停止发布住房销售数据，切断了外界了解房地产市场困境的无数不多的独立窗口之一。

此前，中国房地产信息数据显示，10月百强房企新房销售额同比下降42%，为18个月来最大单月跌幅。

总部位于台北的J Capital Research创始人兼研究主管安妮·史蒂文森-杨（Anne Stevenson-Yang）认为，此举有助于掩盖真实的价格跌幅。

她对德国之声表示：“整体市场跌幅很可能已达到50%，在重新达到平衡之前，甚至可能下探至85%。”

她举例称，一名来自西安的同行被开发商提出“三套房打包卖一套价”的方案，相当于每套房价格下跌了三分之二。

牛津经济研究院9月的报告指出，在北京、上海等一线城市，平均房价较高点已下跌约10%，高端住宅需求降温导致价格回调更为明显。但真正的重灾区是二、三线城市，如成都、东莞等地，房价跌幅高达30%。

半拉子工程与空置住宅遍布城市

房地产崩盘在全国范围内留下大量烂尾项目、“鬼城”，以及数以百万计陷入负资产的家庭，引发众怒和零星抗议，购房者希望北京出台刺激措施提振需求。

英国牛津大学中国中心研究员乔治·马格纳斯（George Magnus）对德国之声表示：“目前仍存在大量供给过剩，相当于3至5年的未售住房库存，主要集中在小城市。要消化这些库存需要很长时间，尤其是在首次购房人群（20至35岁）本身正在萎缩的情况下。”

中国最重要的经济引擎正在熄火

房地产一度占中国GDP的四分之一左右，在2000年代至2010年代初支撑经济保持两位数增长。随着房地产放缓，经济增速被拖累，去年约为5%，虽然仍然不低，但较繁荣时期大幅回落，其连锁反应波及全国。

史蒂文森-杨指出：“中国的钢铁、水泥价格和产量都在下降，就业和投资疲软——这些都是房地产崩盘造成的附带损害。”

中国曾是全球最大的铁矿石、铜、钢铁和水泥消费国，其中大量需求与建筑业相关。随着需求下降，澳大利亚、巴西、智利等出口国受到冲击。房价下跌挤压家庭财富，也削弱了消费能力，导致对外国奢侈品和汽车的进口也在减少。

房地产市场低迷带动包括钢铁和水泥在内的建筑原材料需求下降图像来源: CFOTO/CFOTO/picture alliance

定向刺激，而非全面救市

北京希望避免新一轮投机泡沫，因此此次房地产刺激措施明显弱于以往几次危机时期。无论是2008年全球金融危机、2015年股市动荡，还是疫情期间，中国政府都曾出手干预。

而这一次，许多观察人士认为，当局正允许房价逐步下行，以将政策重心放在稳定和长期结构调整上，而非短期刺激。

史蒂文森-杨说：“到了一定阶段，你已经无法再刺激了，因为所需资金规模过大，会引发通胀。”

彭博社上月报道称，北京仍在考虑出台补贴房贷利息、降低交易费用、并为购房者提供更高额度的个人所得税退税等措施。

房价或仍将下跌多年

房地产崩盘通常需要约五年时间才能完成。在美国，2007年开始的房市崩溃直到2012年才趋于稳定。西班牙2008年之后的房地产下行也持续了约五年才出现复苏迹象。

日本1991年至2000年代的泡沫破裂常被视为最漫长的房地产危机，房价停滞超过十年，且从未完全恢复至泡沫前高点。

史蒂文森-杨认为，中国房地产行业可能面临“未来10年负增长或零增长”。标普全球评级的分析师则认为，这轮下行可能持续至2020年代末，尽管部分预测认为最早明年或2027年可能出现复苏。

这对普通中国家庭而言无疑是沉重打击。许多人将毕生积蓄投入房产，却眼睁睁看着资产缩水，被困在无法脱身的按揭中，也难以将其出售。更糟的是，在可预见的未来，房价很可能长期低于2020年高点。

马格纳斯指出，这种情况在全球并不罕见，房主往往假定房价会永远上涨。

“当好景结束、周期开始反转时……后果可能非常严重，”他对德国之声说道。