日本房市失落30年后，自2013年左右开始反转，如今东京都23区的新建公寓已连续3年平均价格突破1亿日圆。专家指出，日圆疲软与相对低价吸引大量海外投资者抢进，加上高薪人才涌入日本，还有建筑与劳动力成本推升价格，推使近年东京成为全球投资者关注的焦点。

数据显示，2025年上半年东京圈新建住宅供应量为8053套、年减11%。由于供需紧张，加上海外资金也在持续流入，市中心房屋均价持续超过1亿日圆，导致日本消费者放弃买房、被迫转为租房。

日媒指出，东京1都3县新房的平均价格为8958万日圆、年涨17%，但仅以东京23区来看，年涨幅达20%、达1.3亿日圆。拉动东京23区房价上涨的是都心6区，包括千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷。

据三菱日联信托银行在3月调查，千代田区、涩谷区及港区的新建公寓中，有2至4成卖给外国买家，相较于澳洲、加拿大、新加坡等国，日本对外国人持有房地产几乎没有限制。

专家指出，东京房价并不是因为“炒作”才暴涨，而是3种结构性力量同时发生，让房子从原本“稳定资产”变成“高端奢侈品”。但因日本国内平均年薪偏低（经OECD购买力平价调整后，日本34个会员国中仅排第25名、年薪约4万9446美元），使得东京市中心房价对一般民众而言，日益沉重。

东京都23区新建房屋已连续3年均价在1亿日圆之上。（撷取自社交媒体）

根据日本国土交通省 2024 年《地价调查》，全国地价上升2.7%，创下自1991泡沫期以来最大增幅，其中东京、大阪、名古屋三大都市圈更上涨4%以上。这波涨势由商业地与住宅地共同带动，反映出都市集中带来的需求扩大。

但更关键的是“供给端”。日本大型建商指出，钢铁、混凝土等材料因能源价格高涨成本上扬，缺工冲击让建筑工人成本更为昂贵，使得新建公寓成本全面提高，整体建造成本较往年提高了20-30%，房市自然难以回到过去便宜的时代。

此外，市场供给量也在下降。受到疫情期间建筑停工与材料短缺影响，东京新建公寓供应量自2021年后就未恢复，至2023-2024年，东京新建公寓年供给量比10年前低了近30%。

就土地供应上来说，东京都可以开发的土地有限，加上重划速度慢，使大型建案变得稀缺。简单来说，就是“需求没减，供应变少”。分析师指出，现今东京市中心出现一个吊诡现象，东京人口成长趋缓、但房价仍持续上涨，其原因是购屋心态已出现转变，不再是“买来住”，而是“买来当资产”、“买来出租”或。

当房子从生活必需品变成金融资产，价格反映的就不是薪资，而是资金成本、土地稀缺与建筑费用。这种结构性上涨，并不会因为短期的景气波动而回头，这使得东京也加入了全球昂贵住宅城市的行列。

在全球资金环境和日圆疲弱的背景下，东京市中心房产已成“收益型金融商品”。（路透）

 日圆汇价长期低迷 房子变身成金融商品 

东京房价变贵，是供给与成本造成的，但需求端为什么没有下降，最重要的一个因素是，东京市中心已经不只是买来住，而是买来当“收益型金融商品”，尤其是在全球资金环境和日圆疲弱的背景下。

分析师表示，首先是汇率。日圆从2022年开始长期维持低水位，2024年兑美元还曾经一度跌破160。对海外投资者而言，东京房产就像“打7折”的资产，吸引台湾、香港、新加坡的投资人大量进场。

据了解，东京作为全球最大都市经济圈，每年吸纳大量白领、本地人口移入与外籍专业人才，使得租赁需求非常稳，房子空置率长期在低点，“买来出租”已成为稳定且能预期的收入来源。

根据日本大型租赁平台数据显示，近两年间东京23区租金平均年增4-8%，尤其在千代田、港区、新宿等地最为明显。

此外，东京住宅市场具“高流动性”，不论景气好坏，这里的住宅几乎没有卖不出去的情况，只要价格合理，多半几周内即可成交。这让房屋变成一种相对安全的资产配置工具，不像香港、新加坡得承受政策干预与高额税负。

东京23区新建房中，有3至4成卖给外国买家。（法新社）

谁在推高东京房价？2类买家撑起一片天

日前，东京23区最新“高级住宅地”排行揭晓，“港区麻布永阪町” 以平均房价超过了东京23区的整体平均的4倍，勇夺豪宅地段第一名。据了解，东京市中心新建案售价持续上升的行政区，主要集中在港区、千代田区和涩谷区三区，这是日本首屈一指的高级住宅区，地段光环价值不坠。

房产业内指出，港区低层的高级住宅、各国大使馆以及绿地林立，成为这区的标志。千代田区“番町”表现也不俗，一番町至六番町皆是千代区代表的高级住宅地段，全部地段皆上榜，价格指数为平均价格的3倍。这里在江户时代，当地是武士大河剧的地盘，故得此名。

以排名前50名中，港区占最多、有16个地段上榜，千代田区有14个地段上榜，涩谷则有13个地段进榜。这三个行政区就占了整体的86%，以价格指数观察，这三个行政区明显占上风。

分析师指出，近年外界常以“外国人买爆东京”作为解释，但实际的市场结构复杂得多。一般日本年轻家庭已难负担东京都心的新建公寓，但买不起核心区并不等于“日本人不买房”。事实上，日本大量本地买盘仍活跃于郊区、中古市场与价格相对可负担的蛋白区，这些交易量远远大于媒体最爱报道的豪宅市场。

真正推高平均价格的是两类买家，一是日本国内的富裕阶层与投资客，他们集中购买港区、千代田等高价地段，动辄一口气买下一整层豪宅，另一是外国买家，尽管占整体新建市场仅3%-4%，但出价强、选择集中，导致“视觉效果”极强，让市场误以为外国人是推升房价的主因。

日本国土交通省在2025年首次公布“海外居住者购买东京新建公寓”调查。今年上半年东京23区新建公寓海外买家占比仅3-4%。换句话说，约96%的买家都是日本本地人。

日本官方与业界一致认为，外国买家不是主要推升力，但却有“局部效应”存在。真正影响东京房价的，是本地购买力、低利率、供给不足与建筑成本上升等长期因素，外国人是“最后一笔把价格推上去的人”。简单来说，这群人不是主力，但可能是你最容易看到的那群。

今年上半年，台湾人狂扫东京23区房屋，“成交量领先中国人”。（美联）

台湾买公寓、中国扫整栋 日本房市两种剧本

这波东京海外买家会受到市场关注，主要是结构与过去不同。根据官方统计，今年上半年东京23区新建公寓中，海外买家以台湾人最多，中国买家反而排在后面。这与日本人长期以来认为，“中国人买爆日本”的印象完全不同。

专家指出，台湾人和中国人到日本买房子，但下手的区域与标的完全不同。以台湾买家来说，多半为中产到高资产家庭，以生活机能和资产保值为核心动机，偏好东京23区的1LDK、2LDK（一室一厅、两室一厅）的新建公寓。

日圆大幅贬值，售价7000万-1亿元日圆的东京23区公寓，就成为台湾中产、高资产家庭买家“可预期、可出租、流动性高”的购买标的，其行为更像“资产配置”、而非投机。

相较之下，中国买家真正买爆的区域并不是东京住宅，而是北海道二世谷、大阪心斋桥的饭店与商用不动产、或福冈的整层公寓，整体偏向典型“企业型投资”。

根据 Savills与JLL市场研究报告，二世谷过去十年外资占比高达70-80%；其中，中国与香港买家占比极高，大阪的饭店交易中也常见中国企业一次买下整栋。

分析师指出，中国严格的个人外汇限制，使个人买家难以买一般住宅，但企业与大型资金仍能购入整批物件，因此集中于大型、收益型资产，而非东京的新建公寓。

在台湾人与中国人的财务逻辑不同下，买的东西自然也不同。这意味著：台湾买家是东京住宅市场的边际推手，但中国买家并不是这轮东京涨价的主角。

东京房价上涨最直接的受害者，是本地日本年轻家庭。（欧新社）

核心区买不起、蛋白区快追不上 东京年轻家庭的集体困境

东京房价上涨最直接的受害者，是本地年轻家庭。在东京圈，新建公寓平均价格突破8000万日圆，而东京都心甚至动辄1亿以上。以日本厚生劳动省统计的平均年收入约470-500万日圆计算，东京首都圈新建公寓相当于年收入的15-17倍。若换算东京都负担更高达20-30倍，对一般日本年轻家庭而言，几乎难以负担。

数据显示，除了新房不可攀，二手房价也不惶多让，加速涨价效应下，9月平均期望出售价格月涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日圆，首次突破1亿1000万日圆大关，1年则涨了37%。

有业者指出，日本部分高收入者与外国人会买东京23区蛋黄区，包括港区、千代田区、中央区、新宿区和涩谷区。一般日本家庭则买“蛋白区”，包括世田谷、杉并、练马、板桥、江东、大田等区域，又或者购买神奈川、埼玉、千叶等通勤圈。

如今的情况对多数日本年轻家庭来说，并非生活方式选择，而是现实压力。日本住宅政策研究机构指出，房屋头期款、长期房贷、育儿费用、教育成本等，使得越来越多日本20-40岁族群放弃购屋，转向租屋生活，其中30岁以下家庭的自宅拥有率不升反降，反观东京的租屋需求在 2024–2025 年间加速上升，尤其是在交通便利、工作密集的区域。

据了解，东京的租屋市场相当成熟，除了供给量大，价格也很透明，竞争也相当激烈，在预算受限的情况下，租屋反而成为更灵活务实的选择。

日媒指出，这种挤压效应让东京形成“双层市场”，有资产的本地富裕阶层或海外买家越买越多，没资产的年轻族群则被迫持续租屋，永远追不上上涨的价格。这样局面也影响人口结构，使得日本年轻家庭难以在市中心定居，对生育率与城市多样性构成长期挑战。

分析师指出，某种程度上，东京正走向纽约、伦敦、香港等全球化城市的轨迹，核心区愈来愈像资产市场，而非居住市场。东京年轻家庭被挤出市场，买得起的人越来越少，租屋变成唯一选项，这也逐渐成为整个世代的共同现实。