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恒大开始反击了...
www.wforum.com | 2022-02-12 04:38:01  燕财局 | 0条评论 | 查看/发表评论

恒大开始反击了...

求生求存是一种本能,特别是对强者而言。 

本来打算今天空一章的,没想到恒大许家印新春开工的讲话有意无意曝光了。 

之前像“恳请海外债权人给予更多时间,不要采取激进做法...”等零星的消息,内容太少,没啥可细唠的。 

而现在曝出来的讲话,则代表了恒大整个2022年的态度和工作计划,值得一说。 

(一) 

许家印开年3000人动员大会上表示“决不允许贱卖资产!2022年要保交楼约60万套...” 

直接点名两点,一是不会贱卖资产还债,二是争取盘活。  

这么说是有理由的,继续往下分析。 

恒大主要的债主有:银行信托等各种金融机构、个人投资者、购房者、材料商包工者等。 

我从两个角度去剖析这件事。 

假设一,如果贱卖处置资产,会造成什么情况。 

群狼环伺,任何一个机构、有实力企业个人都把里面的资产当成肥肉,也都想花最小的代价咬下最大的一口。 

如果到贱卖这一步,真能够吃到肉的一定是金融机构和地方国企,甚至是两方联合。 

毕竟恒大的项目都是在具体的某个市、某个区,当地的金融机构分支和地方国企肯定是近水楼台先得月。 

抵押的资产直接让银行拿走偿债,无抵押的资产有资格接盘的也基本上是国企。 

金融机构拿到一块资产之后会继续盖楼、交房?? 

不可能,都是走拍卖的路子,那块地可比地上的建筑值钱的多。 

关键是走拍卖最省事,只拿钱、干干净净的! 

拍卖接盘的也基本是地方国企,民企早没钱没场面了。 

假如恒大有1万亿净债务,资产有1.5万亿,把资产按五折贱卖,卖光了还欠2500亿。 

“空壳”恒大,材料商、包工的、购房的还能要到钱?! 

一句话,真贱价处理的话就等于把下蛋母鸡卖了。 

想高价卖?别闹了,资产抵押借款的时候就是打骨折的,没抵押的按现在行情更别指望有高价接盘侠。 

假设二,不贱价处理,坚持保交房,会怎样? 

首先是机构和各方债主继续等,等恒大恢复、盘活。 

其实现在金融机构、大的债主已经在等了,没钱还、政策面也不允许乱弄就只能干等。 

而只要能保交楼,被监管的500多亿预售资金就能使用了,而且剩余的1000多亿保交楼房款也能陆续到位。 

购房人有希望尽快拿到房子,工程款也能陆续结清部分。 

只要继续恢复销售,有资金流动就能慢慢盘活,金融机构也只认现金流不认人的。 

我个人觉得虽然保交楼仍存在诸多因素,但是这一步其实是最好的办法! 

否则的话,一旦躺平,大家都忙着瓜分大块肉,谁有心思管不相干的买房人呢。 

而且不同区域、不同地方ZF的行政效率不同,这个搜一下全国烂尾楼数量排名就知道了。 

烂尾楼特别多的城市,当地的行政效率肯定高不到哪里去,购房者难以得到保障。 

从另一个角度说,许家印“保交楼”也是向国家表态,毕竟恒大问题的解决具有“模板”作用,关系重大。 

恒大开始反击了...

(二) 

保障性租赁房、保障性商品房或成下一个巨量资金载体。 

2月5日我在《2022,防坑秘笈》里做过猜想: 

去年地产ZF和国企拿的地远超民企,全国卖地收入达8.7万亿,所以房子还是要建的。 

但是结合政治局会议“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。” 

我理解是:建设占比更多的限定价格、限定租金等要素的保障性住房;另外也鼓励富裕的群体购买价格更高的商品房! 

保障性房子和高价商品房两条腿并行,对应政策也不同。 

没想到紧接着政策就来了:

2月8日央行、银保监联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》!

这《通知》等于告诉去年拿了大量土地的地方ZF和国企:给你开资金口子了,抓紧搞! 

保障性租赁房会成为另一个资金“承重墙”,这就已经隐约有点想走“分配”的路子了。 

全篇捋下来,“保障性租赁房”政策已经出了部分,下一步“保障性商品房”或者“保障房”类似的政策可能就在路上。 

再深点思考,这其实就是在做房地产结构性改革。房地产结构无非是:土地、商品房、保障性租赁房、保障性商品房等。 

这里头,以前土地、商品房占有绝对的高比例,保障性的占比极小; 

现在等于要把“保障性”房子的比例大幅提升,跟商品房平分秋色! 

而土地是国家的,多数土地被国企买走建保障性房子的话,那价格再疯涨就不符合政策了。 

都说缺项目、那么多资金没地方去,这个《通知》就是把资金引导到“保障性”房子的。 

而“保障性”房子如果建的够多、租金或售价更便宜,那等于给商品房房价增加了调节阀。 

面多了加点水、水多了加点面,相当于给一些城市商品房价降温,也给资金出路; 

对商品房价已降的城市,这个调节阀就会适当关闭。 

当然,这些仅属于我个人对房产经济现有政策的猜测; 

但是如果真的大面积建设保障性房的话,那说不定几年之后人人都能住得起或租得起房了!(作者:燕大)

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