求生求存是一种本能，特别是对强者而言。 

本来打算今天空一章的，没想到恒大许家印新春开工的讲话有意无意曝光了。 

之前像“恳请海外债权人给予更多时间，不要采取激进做法...”等零星的消息，内容太少，没啥可细唠的。 

而现在曝出来的讲话，则代表了恒大整个2022年的态度和工作计划，值得一说。 

（一） 

许家印开年3000人动员大会上表示“决不允许贱卖资产！2022年要保交楼约60万套...” 

直接点名两点，一是不会贱卖资产还债，二是争取盘活。  

这么说是有理由的，继续往下分析。 

恒大主要的债主有：银行信托等各种金融机构、个人投资者、购房者、材料商包工者等。 

我从两个角度去剖析这件事。 

假设一，如果贱卖处置资产，会造成什么情况。 

群狼环伺，任何一个机构、有实力企业个人都把里面的资产当成肥肉，也都想花最小的代价咬下最大的一口。 

如果到贱卖这一步，真能够吃到肉的一定是金融机构和地方国企，甚至是两方联合。 

毕竟恒大的项目都是在具体的某个市、某个区，当地的金融机构分支和地方国企肯定是近水楼台先得月。 

抵押的资产直接让银行拿走偿债，无抵押的资产有资格接盘的也基本上是国企。 

金融机构拿到一块资产之后会继续盖楼、交房？？ 

不可能，都是走拍卖的路子，那块地可比地上的建筑值钱的多。 

关键是走拍卖最省事，只拿钱、干干净净的！ 

拍卖接盘的也基本是地方国企，民企早没钱没场面了。 

假如恒大有1万亿净债务，资产有1.5万亿，把资产按五折贱卖，卖光了还欠2500亿。 

“空壳”恒大，材料商、包工的、购房的还能要到钱？！ 

一句话，真贱价处理的话就等于把下蛋母鸡卖了。 

想高价卖？别闹了，资产抵押借款的时候就是打骨折的，没抵押的按现在行情更别指望有高价接盘侠。 

假设二，不贱价处理，坚持保交房，会怎样？ 

首先是机构和各方债主继续等，等恒大恢复、盘活。 

其实现在金融机构、大的债主已经在等了，没钱还、政策面也不允许乱弄就只能干等。 

而只要能保交楼，被监管的500多亿预售资金就能使用了，而且剩余的1000多亿保交楼房款也能陆续到位。 

购房人有希望尽快拿到房子，工程款也能陆续结清部分。 

只要继续恢复销售，有资金流动就能慢慢盘活，金融机构也只认现金流不认人的。 

我个人觉得虽然保交楼仍存在诸多因素，但是这一步其实是最好的办法！ 

否则的话，一旦躺平，大家都忙着瓜分大块肉，谁有心思管不相干的买房人呢。 

而且不同区域、不同地方ZF的行政效率不同，这个搜一下全国烂尾楼数量排名就知道了。 

烂尾楼特别多的城市，当地的行政效率肯定高不到哪里去，购房者难以得到保障。 

从另一个角度说，许家印“保交楼”也是向国家表态，毕竟恒大问题的解决具有“模板”作用，关系重大。 

（二） 

保障性租赁房、保障性商品房或成下一个巨量资金载体。 

2月5日我在《2022，防坑秘笈》里做过猜想： 

去年地产ZF和国企拿的地远超民企，全国卖地收入达8.7万亿，所以房子还是要建的。 

但是结合政治局会议“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。” 

我理解是：建设占比更多的限定价格、限定租金等要素的保障性住房；另外也鼓励富裕的群体购买价格更高的商品房！ 

保障性房子和高价商品房两条腿并行，对应政策也不同。 

没想到紧接着政策就来了：

2月8日央行、银保监联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》！

这《通知》等于告诉去年拿了大量土地的地方ZF和国企：给你开资金口子了，抓紧搞！ 

保障性租赁房会成为另一个资金“承重墙”，这就已经隐约有点想走“分配”的路子了。 

全篇捋下来，“保障性租赁房”政策已经出了部分，下一步“保障性商品房”或者“保障房”类似的政策可能就在路上。 

再深点思考，这其实就是在做房地产结构性改革。房地产结构无非是：土地、商品房、保障性租赁房、保障性商品房等。 

这里头，以前土地、商品房占有绝对的高比例，保障性的占比极小； 

现在等于要把“保障性”房子的比例大幅提升，跟商品房平分秋色！ 

而土地是国家的，多数土地被国企买走建保障性房子的话，那价格再疯涨就不符合政策了。 

都说缺项目、那么多资金没地方去，这个《通知》就是把资金引导到“保障性”房子的。 

而“保障性”房子如果建的够多、租金或售价更便宜，那等于给商品房房价增加了调节阀。 

面多了加点水、水多了加点面，相当于给一些城市商品房价降温，也给资金出路； 

对商品房价已降的城市，这个调节阀就会适当关闭。 

当然，这些仅属于我个人对房产经济现有政策的猜测； 

但是如果真的大面积建设保障性房的话，那说不定几年之后人人都能住得起或租得起房了！（作者：燕大）