一、楔子

　　故事要从我们的好邻居朝鲜说起。提到朝鲜，你的第一反应是什么？三胖？穷？邪恶？天天被制裁？平壤崔成浩？哈哈哈。你可能不知道，朝鲜韩国的38线是二战后就形成的，当时朝鲜以苏联托管并且继而扶持金日成成立朝鲜民主主义人民共和国，当时的朝鲜可有钱啦，金日成用了120天就没收了朝鲜所有财主的资产，日本殖民时代留下大量的基础建设，再加上苏联老大哥的帮忙，朝鲜当时说是起飞的小巨人都不过分。

　　可是随着朝鲜战争的爆发，三年仗打完，家底打空了。1957年朝鲜推出千里马运动刺激经济发展，到了60年代，中苏关系交恶，朝鲜算是把两面派玩得淋漓尽致，一面向苏联打小报告，一面和中国拉关系，中苏两国的援助报仇雪恨般的往朝鲜丢。很多朝鲜研究专家称那个时候的朝鲜几乎达到准发达国家水平，村村通电，全民免费教育和医疗。

　　有钱了？那就开始武大郎喝奶，跳着脚嘬啊（bushi，搞军事至上，发展导弹，全民武装化，大概个人崇拜和形象工程，1978年邓小平访问朝鲜时面对20米高的镀金金日成铜像都看傻了：我们省吃俭用援助你，感情你小子搞这些？败家败到头了，朝鲜1994年爆发大饥荒，我翻阅过一些资料，可谓人间地狱，有脱北者回忆，他逃到中国看到农民用土豆喂猪时直接哭了，因为他奶奶临终前的愿望只是想吃一个土豆。

　　面对饥荒，朝鲜不得已放开计划经济的口子，允许老百姓以黑市形式自由贸易，这一下打开了市场经济的门后，朝鲜经济迅速发展，百姓发现上街摆摊比上班赚钱，朝鲜出现下海潮，自由意识开始萌芽。老百姓想要自由？那是不能接受的。2009年，朝鲜出台神操作——货币改革计划：限时7天，限额兑换，旧钞新钞汇率100：1，7天后旧钞一律归零。窒息吗？虽然后来因为民怨太大，朝鲜提高了一点限额，处死了当时的财政部长，但是终于，朝鲜人民又穷啦，二胖交班三胖算是安心了。为了让老领导走的安心，新领导坐的舒心，再苦一苦百姓吧。

　　之后的故事基本是历史的轮回，老百姓快饿死了，三胖放松一点；老百姓缓过来了，三胖就收紧一点。在这个过程中，朝鲜出现了一个新的阶层：钱主（Donju）。他们既是商人也是非正规的金融家，投资房地产、运输、采矿等等，这些产业名义上是国有的，实际上是由钱主出资经营，背后都是朝鲜大大小小的官员。对老百姓那是可持续性的竭泽而渔。

　　故事讲到这里，诶，我们不是要将房地产吗，怎么讲起了朝鲜小故事？对于中共的黑箱政治，我们所能获得的信息是非常少的。信息少，拦不住我们会类比呀，拦不住我们会逻辑推理呀。在我们分析房地产政策前，我们要先申明两点：1、我可没有兴趣玩阴谋论或大旗论。2、我做的，是把所有的疑点列举出来，当疑点足够多的时候，就会产生足够多的阴影，答案就藏在阴影里。

　　二、前史

　　2005年到2007年这三年，中国说他们想摁住房价，当时中国经济两位数增长一路狂飙，城镇化这头猛兽一年吞掉1400万农村人口，人民币升值预期勾得国际热钱跟闻着腥的猫似的往里冲，银行里的钱多得都快溢出来了，这种滔天洪水，你指望靠加几次税、调几回利率就给它截流了？那不是调控，那是报着煤气罐去救森林大火。

　　政府每次一喊“稳定房价”，市场就自动翻译成另一种意思：日语版，嘴上说不要。有了这层隐性担保，买房就成了无风险投资，赔了算国家的，赚了是自己的。投机客连夜进场，银行追着放贷，原本该灭火的调控，反倒成了给投机者递柴火。

　　“国六条”看着挺唬人，90平方米以下占70%，首付提了，营业税也堵了，招招都冲投资客去的。结果呢？上有政策，下有对策，这出双簧唱得那叫一个默契：地方政府把普通住宅标准卡得死死的，开发商靠“销控”玩饥饿营销，银行攥着房贷指标笑呵呵继续给房企输血。2007年连加6次息，“9·27”二套房贷新政也算精准打击，年底深圳成交量确实跳水了，冻上了，速冻！可你再一看全年房价涨幅，好家伙，还在那儿笑傲江湖呢。

　　说到底，房价“越调越涨”的燃料不在政策里，在制度里。土地招拍挂，地价房价螺旋起飞；交易环节的税往死里收，存量房锁死在里头出不来；保障房？不要在社会主义国家提社会主义！三大制度痼疾杵在那儿，你光靠政策挠痒痒，能挠出个什么结果？

　　三年折腾下来，教训就一句话：经济基本面往上蹿，制度红利往里添，你在水面上扑腾两下，那叫“扬汤止沸”。这场溃败给后来人写下的注脚再残酷不过，只要土地财政的根还在，税收体系的刀还钝，保障房的坑还填不平，那任何调控，最后都只能是给下一轮上涨添把柴火。

　　到了2008、2009年，绕不开一个词：救市救出了个“造市”。金融危机一来，政策目标直接调头，保增长压倒一切。于是房地产被拉出来当特效药，而且下的全是猛药：首付降到两成，利率打到七折，营业税免征从五年砍到两年，9.59万亿的天量信贷砸下去，四万亿基建跟着铺路。这套组合拳，打得市场从2008年8月负35.7%的深渊，硬生生在2009年3月拉回16.4%的正增长。到年底，销售面积涨了42%，地王频出，北京二手房成交量从7.4万套飙到27万套，孩子不仅缓过来了，还疯了。

　　可问题是，药效猛，不代表身体好。这场反转，恰恰照出了中国房地产的病灶：地方政府指着土地财政过日子，房价跌了比谁都急；商业银行攥着流动性，房贷是优质资产，追着放；老百姓知道“只涨不跌”，见政策松了，冲得比谁都快。最要命的是，保障房体系还瘫着呢，本应由它兜底的人群，全被赶进了商品房市场，成了需求暴涨的燃料。

　　2009年地王刷屏的时候，其实已经不是“救市”了，是“造市”，硬生生把一场危机，酿成了下一轮泡沫的引子。量价回升是真的，资产泡沫也是真的，而制度该补的课，一节都没补。

　　2010到2013这四年，是行政调控最癫狂的四年，也是市场与政策最拧巴的四年。中央的思路很简单：房价不听话，那就摁着打。于是限购、限贷、限价、限售轮番上阵，从“国十一条”到“新国八条”，从“认房又认贷”到二手房交易征20%个税，招招都是冲着掐断需求去的。地方政府也被架上火烤，稳不住房价？问责！控制不住涨幅？通报！一时间，楼市像被五花大绑扔进了冰窖。

　　效果有没有？有。2011年土地购置面积增速断崖式跳水，2012年新开工面积直接负增长，开发商脸都绿了。可问题来了：需求不是没了，是蹲下了。2012年“以价换量”刚冒头，市场立马回暖；2013年“国五条”细则一出，二手房交易反倒井喷，老百姓顶着20%的个税往前冲，这是抢在政策彻底堵死前末班车式逃生。你越摁，它越弹，生生把调控玩成了弹簧游戏。

　　这四年最魔幻的地方在于：政策越用力，市场的适应能力越强。开发商学会了“销控”，地方政府学会了“微调”，银行学会了“打擦边球”。芜湖想放松调控，四天就被叫停，证明底线确实在那儿，但底线的另一边，是层出不穷的钻空子手艺。

　　折腾一圈回头再看，限购限贷四年，土地财政这根骨头谁也没啃动，房产持有环节的税连影儿都没有，保障房还在天上飘着。房价的报复性反弹不是偶然，是制度欠账的必然。2013年党的十八届三中全会终于把“房地产税立法”和“不动产统一登记”写进文件，说明他们也明白了，光靠行政手段摁是摁不住的，得动真格改制度。可惜明白归明白，落地的路还长。这四年最大的遗产，是给后来的“房住不炒”和去杠杆攒够了教训：与市场拔河，光靠嗓门大没用，得先把绳子换了。

　　2016年，房地产政策走了一趟过山车。上半年还在拼命加杠杆去库存，下半年就急刹车摁住了泡沫。这种左右互搏的拧巴劲儿，恰恰成了全年的基调。

　　年初的套路很直白，去库存是政治任务。首付直接砍到两成，契税减免，二手房营业税免征年限从五年缩到两年，再加上融资闸门放开，房企手里攥着一把低成本资金满世界拿地。效果立竿见影，全年商品房销售面积冲到15.7亿平方米，历史新高；深圳房价一年飙了45%，合肥二手房涨了37%，北京一夜涨五千的段子成了真。但仔细看数据，有意思的在这儿：房企到位资金里，定金预收款涨了29%，个人按揭贷款更是暴增46.5%，企业自筹资金却基本没动。意思很明白，这轮上涨不是开发商在砸钱，是老百姓背着杠杆往里冲。

　　到九、十月份，画风突变。南京合肥厦门几个热点城市已经涨到连自己都看不下去了，北京率先扔出京八条，二套非普通住房首付直接干到70%。二十多个城市跟着连夜出政策，限购限贷土拍规则全招呼上。年底的中央经济工作会议第一次喊出房子是用来住的不是用来炒的，算是给这轮折腾定了性：去库存的锅烧开了，现在得灭火。但这场急转弯最值得琢磨的地方在于，政策硬邦邦摁住需求，却碰不到底下的制度根子。土地财政还在，持有环节的税还是空的，租赁市场还在纸上谈兵。一线城市被摁住了，三、四线库存还在那儿趴着。这种冰火两重天的分化，靠行政手段摁不住也熨不平。

　　2016年留下的东西挺沉。居民杠杆率上来了，地价在高位杵着，老百姓的预期被来回拉扯。后来几年调控的各种难题，根源大多能追回这一年。房子是用来住的不是用来炒的，这句话喊出来容易，把前面欠的制度账补上，才是真功夫。

　　2017年初“房住不炒”四个字一锤定音，呵呵，谁理你？都知道房子是值钱货，所以大家抢着买，你不就是不想让大家有钱吗？房价跌了吗？不能够呀。

　　三、獠牙

　　到了20年，三条红线是个分水岭。以前调控再怎么折腾，都是在需求端打转，限购限贷认房认贷，都是摁着买房的人。这一次不一样，直接冲着房企去了，从源头上把水龙头拧紧。政策内容看着复杂，其实就三条：剔除预收款后的资产负债率别超70%，净负债率别超100%，现金短债比别低于1倍。踩了几条就进哪个档，红橙黄绿，红档连债都不能加，绿档还能喘口气。这套组合拳从2020年9月开始试点，第二年元旦全面铺开。

　　数据很快就有了反应。20家代表房企当年拿地金额还在涨，但面积降了将近9%，说明钱只敢往核心城市的核心地块砸，郊区的地没人敢碰。TOP100销售额增速比前一年收窄6.6个百分点，千亿房企的增长率掉到个位数。那些年靠高杠杆冲规模的玩法，突然就玩不转了。这事儿的本质是把房地产从金融的游戏拉回实业的逻辑。以前是胆子越大赚得越多，借到钱就是爷，规模压死人。现在不行了，账面上那几根红线天天盯着你，绿档的央企国企还能走两步，红档的民企连喘气都费劲。行业分化来得比任何时候都快，兼并重组从新闻变成常态。

　　三条红线的影响不是短期的。它跟后来的贷款集中度管理凑成一对，一个掐房企的脖子，一个摁银行的脑袋，双管齐下。过去二十年那种靠杠杆堆起来的光鲜，从这一年开始被一点点拆掉。以后房地产这行，拼的不再是谁敢借钱，是谁会过日子。三条红线是从房企那边掐脖子，这条是从银行这边摁脑袋，双管齐下，两头堵死。

　　12月31日发的文，第二天就生效，连跨年都不等。核心就一句话：以后银行放贷，房地产贷款和个人房贷不能再想放多少放多少了。大行上限40%和32.5%，中小行依次递减，超限的给你2到4年慢慢消化。数据摆在眼前，建行个人房贷占比34.7%，比上限高出2.2个百分点。全国新增房地产贷款占比从年初的33%掉到26.1%，政策还没正式落地，效果已经出来了。四季度土地溢价率回落，个人房贷利率稳住没再降，市场自己先收了收。这事的逻辑其实不复杂。以前银行爱放房贷，因为抵押物硬、坏账率低，放给房企和个人都放心。结果钱都往一个池子里流，实体经济嗷嗷叫也喝不着汤。现在画条红线，逼着银行往外看，制造业、小微企业，不想贷也得学着贷。

　　跟三条红线凑一块儿看，两条政策像两扇门，一扇从房企融资端关上，一扇从银行放贷端关上，中间是房地产这个房间。房间里的人想喘气，只能靠自己回血，外边不会再往里灌了。短期影响是房贷难批了，利率降不动了，买房的人得等。长期看，银行得学新本事，不再只会抱着房贷过日子。房地产也得学新活法，靠真实需求撑着，不再是信贷堆出来的虚胖。

　　从2020年到2021年，这两道门一关，房地产金融彻底换了章程。以后再想靠杠杆玩大的，没门了。

　　2021年市场和政策联手，把过去二十年欠的账一次性摆到台面上。年初三条红线正式全面推开，高杠杆房企最后的腾挪空间被堵死。2月华夏幸福爆雷，52亿还不上，开了一个头。接下来恒大商票逾期、项目停工、理财兑付不了，一路滚雪球。到九十月份，蓝光、花样年、新力、当代置业、阳光城，名单越拉越长，百强房企里站着排等违约。全年行业债券违约超千亿，是2020年的三倍。

　　数据上到处都是红字。前九个月百强房企融资跌了21%，三季度创2018年以来新低。国内贷款连续六个月同比下降，占到位资金比重掉到11.8%。土地市场流拍撤牌率19.4%，第二批集中供地流拍率直接破三成。销售端8到11月连着四个月两位数下降，新房价格12月年内首次转跌。核心问题是旧模式撞上了死胡同。过去靠借钱扩张、靠卖房回血、再借钱再扩张，这条链子转了二十年。现在两头堵：融资端三条红线掐着脖子借不到钱，销售端市场降温回不了款，中间还压着几千亿到期债务。恒大财富爆雷后，业主停贷、供应商讨债、项目停工，风险从金融链传到民生链，再传导回市场预期，形成一个越转越紧的死循环。

　　华夏幸福和恒大的意义在于，它们打破了“大而不能倒”的迷信。万亿级房企说倒就倒，没有任何人出来兜底。9月底央行喊出“维护房地产市场的健康发展”，11月交易商协会开会说要支持发债融资，但政策转向的信号已经晚了半年。市场信心的修复不是靠喊话能解决的，土地没人拍，房子没人买，开发商连开工的钱都凑不齐。这一年下来，房地产行业被打回原形。以前靠杠杆堆出来的规模神话一个个破灭，那些年喊过的“千亿目标”“行业前十”，回头看全是债堆出来的数字。2021年是中国房地产的拐点，不是周期的拐点，是模式的终点。

　　2022年，风险终于从账本砸进了现实。前一年还是房企在资本市场暴雷，这一年直接演成老百姓的房子盖不下去、月供还不下去。江西景德镇一个楼盘停工，业主贴出强制停贷告知书，几个月内就烧到全国两百多个项目，郑州武汉长沙西安全在名单上。烂尾楼从行业新闻变成民生事件，断供潮从维权手段变成金融隐患。

　　数据上已经没法看了。商品房销售面积跌24.3%，退回2015年水平。千亿房企从43家砍到20家，少了一大半。开发投资下降10%，1998年以来头一回负增长。新开工面积跌了近四成，创十年最低。土地市场更惨，购置面积腰斩，成交价款也腰斩，流拍撤牌率还在20%以上趴着。百城新房价格全年累计下跌，2014年后头一遭，二手房价连着八个月往下走。这场崩盘的传导路径很清楚。房企借不到钱、卖不了房，就动预售资金的主意。预售资金被挪走，项目就没钱盖。项目停工，业主就断供。断供一多，银行坏账压力上来，更不敢给房企放贷。一个死循环，从金融端滚到民生端，再滚回金融端，越转越紧。

　　7月政治局会议把保交楼三个字写进去，算是承认了问题的性质变了，不再是稳房价稳预期，而是防烂尾防断供。11月金融16条和三支箭一起砸下来，信贷债券股权全放开，力度空前。但政策出得再猛，信心的修复也比出台慢得多。到年底，市场还是那副样子：地没人拍，房没人买，开发商连开工的钱都凑不齐。2022年最大的变化，是房地产从赌场变成了重症监护室。以前喊高杠杆高周转，那是想赚大钱；现在喊保交楼防风险，那是想活下去。土地市场的腰斩意味着未来两年没房可卖，地方国资被迫托底拿地，又埋下了开发能力的雷。这一年的中国房地产，终于把二十年的账彻底摊在了台面上。旧梦已碎，接下来只有求生。

　　2023年的主题词就俩字：调头。而且是那种一脚油门踩到底、方向盘打死的那种调头。上半年还在喊防范风险，下半年直接改成全面刺激。7月政治局会议开了口子，说供求关系发生重大变化，这话翻译一下就是：以前怕你涨，现在怕你不涨。随后认房不认贷落地，首付降到历史最低，存量房贷利率下调，房企融资三支箭加码，三大工程启动，政策工具箱从底层抽屉一直翻到天花板，力度堪比2014到2015年那波去库存。

　　然后呢？然后市场回了它一个冷漠脸。全年数据摆在那儿，怎么看怎么惨。房地产开发投资降9.6%，新开工面积降20.4%，土地购置面积直接砍了23.3%。商品房销售面积降8.5%，销售额降6.5%。12月70个大中城市，二手房价格环比下跌的城市正好70个，一个不落全跌。这已经不是凉了，是冻上了。政策热市场冷，这反差是怎么来的？说白了就一句话：老百姓没钱了，也没胆了。

　　过去每次调控松绑，市场都能弹起来，是因为居民还有加杠杆的余地和意愿。这次不一样。三年疫情下来，收入预期没起来，就业压力在那儿悬着，股市跌、房价跌，财富缩水两回。杠杆率已经干到63%以上，再想往上加，也得有那个本钱。买涨不买跌是刻在骨子里的，房价越跌，观望的人越多。首付降到20%又怎样，月供还得靠工资还，工资没涨，谁敢动？更深的一层是，旧模式彻底废了。开发商那边，高杠杆高周转已经玩完，保交楼拖拖拉拉，期房没人敢碰。地方政府这边，土地财政这根拐杖还没找到替代，地卖不出去，钱从哪来？两边一块儿卡住，就成了死循环。

　　7月那句供求关系发生重大变化，其实是在认账，认的是人口拐点到了、城镇化慢了、房子够多了。过去那种一刺激就起飞的行情，没了。2023年的政策，说白了是在花钱买平安，不是输血，是止血；不是要涨，是要别崩。当年底70城二手房全跌的时候，信号已经够清楚了：房地产正在经历一场痛苦的均值回归。政策能做的，只是在这条下坡路上尽量别让它翻车。

　　2024年，政策疯了，市场凉了。这一年最大的看点是政策急转弯。4月政治局会议喊出消化存量房产，5月一揽子新政直接砸下来：首付干到15%，房贷利率下限取消，公积金利率降到2.85%，3000亿保障房再贷款端上来，国企收储模式正式登场。北上广深全线松绑，北京五环外可以新买一套，上海社保五年变三年，广州直接取消120平以上限购。政策工具箱从天花板扒拉到地下室，能开的全开了。

　　然后市场回了一个冷漠的眼神。数据惨到什么程度？二手房连跌26个月，6月百城二手房价环比再跌0.73%，下跌城市连续13个月超过90个。新房靠改善盘撑着，均价还在涨，那是结构性假象，6月环比下跌的城市还有35个。销售面积上半年跌了近四成，5月新政后6月收窄到两成，那是基数低，不是真回暖。70个大中城市12月二手房价格环比全部下跌，一个都没剩。问题出在哪儿？出在老百姓没钱了也没胆了。房价连跌两年多，买涨不买跌的心理占上风，谁愿意接飞刀？收入预期没起色，就业压力摆在那，股市也在跌，财富缩水两回，杠杆率早干到63%以上，再加不动了。首付降到15%又怎样，月供还得工资还，工资没涨，谁敢动？

　　新房那边更惨。烂尾风险还在，期房没人敢碰，开发商资金链紧得像根弦，降价也卖不动，不降价更没人看。二手房以价换量，成交是上来了，价格却越换越低，形成一个死循环：越跌越卖，越卖越跌。政策层面也在犯难。3000亿再贷款听着不少，摊到全国存量房面前，杯水车薪。收购价格、区位、户型，跟保障房需求能不能对上号，谁也没底。地方国企被拉出来当接盘侠，但钱从哪来、怎么退出，全是问号。市场分化更撕裂了。一线城市核心区二手房还有点温度，郊区直接冻上。广州放开120平以上限购，那是想用改善需求托底，但刚需进不来，底托不住。三、四线城市继续在库存里泡着，出清周期早过20个月，躺着等死。

　　2024年最残酷的现实是：过去二十年形成的房地产依赖症，不是说戒就能戒的。土地财政还在，开发商债还欠着，居民的资产负债表还塌着，三股绳子拧一块儿，解不开。政策从防风险到去库存，转了一百八十度，但市场不配合，因为底层逻辑变了，人口拐点到了，城镇化慢了，房子够了。这一年不是在救市，是在止血。不是在重启，是在清账。二手房70城全跌的时候，信号已经不能再清楚：那个靠刺激就能起飞的时代，彻底翻篇了。

（示意图）

　　四、不要为我哭泣

　　2026年1月，看数据吧，多说一个字都是对我党行政能力的不尊重：70个大中城市二手房还在跌，一线城市环比降0.5%，二三线降0.5%和0.6%。

　　楼市，像一锅温水。不沸腾了，也不结冰，就这么咕嘟着。以前那些喊“永远涨”的人闭嘴了，以前那些喊“崩盘”的人也闭嘴了。剩下的只有一地鸡毛和一堆黑人问号：土地财政怎么办？开发商怎么活？老百姓的房子还能不能买？

　　故事讲到这里，我们回头来看中国房地产这二十年的起落，有没有觉得后背发凉？从2005年的早期调控，到2008年的四万亿刺激，再到2016年的去库存、2020年的三条红线，最后到今天的量价齐跌，这套组合拳打下来，结果大家都看到了。问题来了，这套拳法，到底是打偏了，还是本来瞄准的就是别的地方？

　　我们现在有两条线可以推测，大家自己品。由于是黑箱政治，咱们就从阴影里找说法。

　　第一条线，叫“本想微创，结果切到大动脉”。

　　按照这个剧本，国家本意是去泡沫，希望给房地产这个虚胖的大个子做个微创手术，把那些高杠杆、高负债的毒瘤慢慢割掉，实现软着陆。结果呢？手术刀刚下去，手滑了，直接划到大动脉上，结果血崩了……房地产毕竟不是一个独立的器官，接连贯通的是银行、地方政府还有上下游十几个行业的呼吸机，真没那么简单。

　　这个逻辑捋下来，政策制定者就是一群“好心办坏事”的庸医，你看2020年“三道红线”出来的时候，市场还觉得是好事，挤挤泡沫嘛，行业更健康。结果呢？房企融不到钱，只能降价卖房，卖不动，就暴雷，一暴雷，银行抽贷，银行抽贷，更多房企暴雷。到了2022年，烂尾楼遍地开花，断供潮此起彼伏，属于是割痔疮割到了脑动脉。

　　有点常识的人都知道，任何一个行业都禁不起这样的政策，而房地产这个行业牵一发而动全身，限贷意味着房企没钱拿地、地方财政断奶，意味着上下游几十个行业一起喝西北风，意味着几千万农民工失业，意味着买了期房的家庭一辈子的积蓄打水漂……这些连锁反应，教科书、历史书上都写得清清楚楚，决策层真的不知道吗？如果不知道，那是什么水平？如果知道还这么干，那又是什么意图？

　　所以，第一条线的结论是：政策制定者是傻子，或者至少是严重低估了行业的复杂性和连锁反应。

　　第二条线就有趣了。

　　你以为这是打击房地产？太天真了。这套拳真的是奔着房地产企业去的？真的，咱们都是有身份证的人，没吃过三文鱼还没见过“青天大老爷”？房地产如果真的过热，带来了系统性风险，还需要这么大动干戈？从人民银行、银监会、工商、税务、发改委、政府办公室，那个部门的领导拎着许家印谈谈，他敢不改？你借许家印十个胆子他都不敢再加杠杆啊，全国头部房企就这么些，是没时间谈？还是这些房企老板吃了熊心豹子胆了，和党对着干？逼着党釜底抽薪停贷抽贷断断贷？

　　我党真不知道中国老百姓的大部分家当都压在房子上吗？一套房，掏空六个钱包，背上三十年房贷，这就是最结实的锁链，把老百姓牢牢绑在社会这艘大船上。执政者真不知道这么一套组合拳会产生多么重的影响？会给多少家庭带来毁天灭地的灾难？光看看推上，活生生的案例有多少个在吧！所以，你想“洗”共产党蠢还是共产党坏？

　　咱们前面讲的朝鲜货币改革，2009年朝鲜搞货币改革，限时7天，旧钞换新钞，100比1，换不完的归零。一夜之间，那些在黑市上攒了点钱的朝鲜老百姓，又回到赤贫状态，三胖坐稳了，老百姓怎么办？再苦一苦呗。谁让老百姓手里有钱了、心野了、不听话了。

　　我知道，有人会说，你拿朝鲜的废钞票对比中国的房价调控，属于类比不当，这是严重的逻辑错误。看看这两条政策发出时的两国老百姓财富状态，看看这两条政策落地时的两国老百姓财富状态，想想共产主义，你真的不怕吗？

　　这一招就叫“财富清零”。清零之后，所有人都回到了起跑线，没人再能靠市场积累挑战权力，一切资源重新回到国家手里分配。你管这个叫“改革”？不，这叫“洗牌”。

　　现在的剧本，是不是有点神似？三条红线、贷款集中度管理、断贷断供、房价下跌、资产缩水，一套组合拳下来，中产家庭的财富蒸发了几十万、几百万。你辛辛苦苦攒的首付，你每个月咬牙还的月供，你指望养老的那套房，现在大幅缩水，几个月甚至几天内缩水50%房价的都不在少数，腰斩、膝盖斩、脚踝斩，都有。

　　你心疼吗？你愤怒吗？你找谁说理去？但问题是，房子还是那套房子，你还是住在里面，你还在还贷，你还在上班，你还在缴税。财富是蒸发了，但你的劳动能力还在，你的消费需求还在，你的社会关系还在。你走不了，跑不掉，只能继续在这个游戏里玩下去。

　　这叫“资产重新定价”，也叫“社会契约重新谈判”。当游戏规则变了，过去积累的财富就不再是财富，而是沉没成本。朝鲜的废钞是暴力格式化，快准狠，我们的房地产调控更像是系统强制性地减速，虽然吃相温和点儿，但对于那些高位入场、杠杆拉满的人来说，两者财富归零的痛感没啥区别。庄家什么时候洗牌，由不得你。

　　所以，第二条线的逻辑是：从来没有什么微创手术，这就是一场主动的、可控的、分阶段的财富重分配。目标是把那些在市场经济年代积累起来、游离于体制之外的有钱人，重新拉回到起跑线上，把那些靠房地产增值实现阶层跃升的中产，重新推回房奴的位置上，把所有可能形成独立力量的财富形态，重新打散、归零、再分配。

　　这是多么高明的政策啊。即使我认为出这种政策的人就该下地狱永不超生，但是我还是要夸他。

　　首先，高净值人群和中产阶级愿赌服输一夜白头，此后十年再也不会有任何政治上痴心妄想，反而是更加努力地做牛做马。现在你明白为什么这一年，墙内墙外看到这么多人走上兼职跑腿滴滴司机的道路。他们赢了。

　　其次，这是又一次无产阶级革命胜利。有多少人骂国家骂政府？你是不是觉得很多人？再想想？是不是骂许家印骂碧桂园骂万科的人远远超出骂本该第一时间罪责的政府政策制定者？老百姓苦的这口锅，资本家背了。阶级矛盾树立了，党是好的，资本家贼坏。他们又赢了。

　　最后，如果上面两点让你感觉触目惊心，那么这一点带来的是后患无穷。在这一轮洗牌中，成功树立的老百姓和资产阶级的矛盾，所以如果你敏感一点，你会发现近几年一旦出现民企负面舆论，一个最可怕的声音就会出现：快让国家队进场！他们又又赢了。

　　写到这里，有人会说，你这些都是阴谋论。真的吗？我想给大家介绍一句话：这个世界没有真正的杀人犯。意思是，即使是证据最最实锤的铁案，仍然存在冤案的可能性。但是我们的司法机关会去考虑这种可能性吗？不会，只要做到证据闭环逻辑闭环，案子就定了。事实在地面会投下阴影，阴影越多疑点越多，可能性越大。

　　从1995年到2016年，中国的主旋律是“抓大放小”；“缩减国企规模，激发民间活力“这一阶段发生的更多是民企收购国企（改制），或者是国资在某些竞争性行业（如家电、食品、服装）主动撤离。从2003年国资委成立时的 196家，一路战略性重组削减到2016年底的 102家。民营企业在A股上市公司的占比从接近 0 增长到超过 60%。而国资对上市民企的控股权收购极少，每年的案例通常在个位数，且大多是因民企经营不善濒临破产，地方政府出于“保就业”的被动接手。

　　而随着习近平“我国国有企业为我国经济社会发展、科技进步、国防建设、民生改善作出了历史性贡献，功勋卓著！”大力扩张国有企业后，2017年开始，尤其是2018年“去杠杆”金融政策出台后，形势发生了180度大转弯。2018年： 约 24家 上市民企被国资接管。2019年： 约 44家 上市民企由民营转为国资控股。2020年： 约 49家左右。仅仅这三年间，就有超过 117家 民营上市公司易主国资。这比过去20年的总和还要多。国有企业资产总额从2012年的85万亿，暴涨到2023年的300万亿以上，涨幅约350%。到2024年，国资背景企业在A股利润贡献占比回升并稳定在 50%左右。2017金融工具的武器化，以前哪怕民企欠钱，银行通常也会展期（继续贷款）。民企大佬们（如王健林、许家印）在这一时期通过借钱疯狂扩张。2017年以后， 国家突然严查“海外并购”和“影子银行”，直接掐断了大型民企的现金流。民企为了还债被迫抛售资产（如万达卖掉文旅酒店，海航资产大甩卖）。当民企股价跌到谷底，质押的股票要爆仓时，国资带着“纾困金”入场。此时民企创始人已没有议价权，只能交出控股权。这就是养鱼收网的教科书般经典操作。

　　所以，你更相信第一条线的逻辑还是第二条线的逻辑？我只想说，镰刀和锤子鲜红鲜红的， 也有可能是沾了太多的血。这里面有我们祖宗的，也有我们，说不定还有我们孩子的。春节，祝大家好，祝年轻人好，祝我们的孩子好，愿他们不再经历这种噩梦。

　　你问我2026年的房地产会怎么样？反正复苏你是不要想了，能不能抄底买到刚需房，看你所在的城市，北上广深核心区域会依然坚挺，没有核心产业的中小县城会鹤岗化，差不多就这样，毕竟中国这么大，挨个城市看数据我得累死。什么时候是个头？别看战报看战线，政策会撒谎，战线不会。战线是什么？外汇管制。外汇管制放松了，说明民营经济的寒冬快到头了。

　　你以为房子带来的财富增长是你的？拿回来吧。你以为你赚到的钱是你的？税务倒查30年，拿回来吧。

　　我们上一篇中说过的：国家开放，门打开了（逐步开放）管束松了（市场逐步自由）东西是谁的明确了（产权逐步落实）这三步不难的啊。

　　中国老百姓真的是全世界最好的老百姓了，辛苦一辈子就想有点钱，为什么就这么难？

　　他们赢了一次又一次，为什么就不能让老百姓也赢一次？

　　看看朝鲜的废弃钞票，看看中国的烂尾房，看看你我，似乎答案只有一个：我们有钱了，他们不安心。史书里飘荡着的幽灵窜出，在春节的喜庆中，发出断断续续的冷笑，总有几个字一直在环绕：

　　卿不死，孤不安！

　　卿不死，孤不安呐！