这几年，北京房价最魔幻的一幕，不是豪宅打折，而是老破小一路向下，跌到让人怀疑人生。

2023年初，北京二手房均价还站在6.8万的高位，像个永远不会倒的神话。现在,3.9万，直接打了个对折还不够，整体跌幅43%。

注意，这是均价，被一堆学区房、次新房硬生生托着的平均数。

真实世界更残酷。

很多老破小，已经不是跌30%、40%那种技术性回调，而是50%、60%往下砸,极个别房源，直接跌掉七成、八成，连资产两个字都快配不上了。

二环，已经能看到3字头；三环、四环，1字头不再稀奇；五环外的房山，一万出头，甚至破万。

而且，这还不是河北，是北京。很多人第一反应是这不可能吧？

可现实是，北京的老破小，正在用价格告诉你一个被长期忽略的事实，房子已不是永恒资产，只有被城市持续使用的房子，才有价值。

就拿朝阳来说，很多人一听朝阳，脑子里立刻浮现CBD、国贸、三里屯。但现实是，朝阳内部的分化，比你想象得残忍得多。

以广渠路为界，北朝阳和南朝阳，已经是两个世界。南城向来弱于北城，朝阳也不例外。

东南四环的小红门，鸿博家园，51平的一居，去年底成交价已经跌回1字头。现在挂牌2.3—2.4万，看似还站着，其实成交要靠继续往下走。

春节后回到1字头，几乎是大概率事件。

东南五环的豆各庄，绿丰家园，去年有房源跌破2万，现在还想2.2万成交，本质是在和市场对赌，结局大概率只有一个认清现实。

再往东，五环外的管庄、八里桥一带，本来就是朝阳和通州的缓冲区。现在不少老破小，直接跌到1万多。

八里桥南院，最新成交1.8万，和2017年比，腰斩得非常标准。

还有孙河别墅区，其实别墅旁边，站着一大片老破小。康营家园，最低1万多；

首都机场周边更狠，南平里、西平里、北平里、东平里，2024年就跌破2万，现在1.6—1.7万成交已经不新鲜。

这些房子的问题，不在位置，而在时间。

它们的房龄，动辄四五十年。没有电梯，没有停车位，户型反人类，管线老化，城市功能外溢。

一旦不拆迁，它们唯一的价值逻辑，就是还能不能继续被城市需要。

现实很冷，北京的人口红利已经结束，年轻人越来越少，置换需求在退潮。城市不再需要那么多将就型住房，只会集中资源升级更高效率的居住形态。

所以未来三到五年，这类老破小，如果没有明确拆迁预期，跌破1万，回到6000、8000，并不夸张。

那不是崩盘，而是回归材料价，钢筋、水泥、土地使用权的残值。

房价从来不是信仰，是供需、人口、功能的结果。

过去二十年，北京房价上涨，靠的是人口、产业、信用扩张三重叠加。现在这三样同时退潮，老破小第一个被抛弃，其实一点都不意外。

你可以心疼，但别幻想。

在一个不再靠数量扩张、而是靠质量筛选的城市里，

房子终究要回答一个问题，你还配不配被留下来。