亚裔美国人法律辩护与教育基金(AALDEF)最新发布的一项研究报告指出，曼哈顿华埠近年来正在经历人口结构的变迁，在低收入华裔居民流失的同时，其他族裔中产阶层取代了这些流失的人口。报告将这一现象归结为社区贵族化的结果，并进一步指出导致贵族化的原因是功能分区(zoning)制度的失灵。

这项发布于12月的报告对华埠社区内的人口和商业业态变迁数据进行分析，同时横向对比了曼哈顿以及费城和波士顿华埠的情况。数据显示，在2010年至2020年间，曼哈顿华埠亚裔居民从5万2600人降至4万1000人，占比从45%降至34%。与此同时，整个区域的人口未减反增，这意味着，其他族裔居民的进驻填补了华人离开后的空位。据统计，在十年间，该区域白人和非洲裔居民总数各增加了31%，其中白人的占比增至25%，已接近亚裔。其中18至24岁的年轻族群减少了29%、65岁以上的老年群体增加了31%。

报告指，导致华埠逐渐“去华化”的原因是社区的贵族化(gentrification)趋势，使年轻且经济条件不足的华人子弟因付不起租金而迁出，同时较为年长且富裕的人群入住该区域。这种趋势导致华埠社区逐渐“空心化”，针对本地华人居民的社区服务和商业业态萎缩。

对于贵族化的原因，报告认为主要原因并非市场自发选择，而是长期失灵的功能分区机制。该报告以华埠及两桥区域内的监狱大楼和“曼哈顿广场一号”(One Manhattan Square)豪宅项目为例，指这些项目以“例外”(variance)名义获批，打破周边社区严格的功能区规定，导致平衡被打破，进而带动周边社区的地税和租金随之上涨。

旨在反对社区贵族化的“唐人街工作组”(Chinatown Working Group)成员宁子舜表示，由于地价决定地税额度，因此历任市府当局对这种打破平衡且不尊重周边社区意见的开发案普遍采取默许态度。与此同时，部分稳租房业主设法逼走原有租客并采取各种措施让自己的房产脱离稳租房范畴，以便收取更高租金，然而很多新房客入住后，住房品质并未明显提升，却要支付市场价的租金，“其实他们也是被骗的”。

不过，报告对“曼哈顿华埠”范围的定义较传统认为的以勿街(Mott St)和摆也街(Bayard St)为内核的传统华埠更为宽广，其北界定为休斯敦街(Houston St)、东侧则直抵东河岸边，将传统上华人并不占多数的下东城和小意大利等社区也算在“华埠”的范围内。匿名社区人士指，用如此广义的范畴定义“华埠”，然后得出“华埠去华化”的结论，有失客观。