拥有房产一直是美国梦的重要组成部分，虽然租房也有其优势，但拥有房产的主要好处在于，随着时间推移，房产价格往往会上涨，从而产生可随时提取的财富，使人们能够安享晚年。

更不用说，拥有房产还有税务优惠，可以抵扣房贷利息支出，从而降低整体税负; 租金支付则没有类似的机制。 拥有房产一直也是普通人累积财富最便捷的途径之一，但由于房价和房贷利率多年来居高不下，购屋的选择也让人们犹豫不决。

川普政府本周放出50年期房贷方案的风向球。 联邦住房金融局（FHFA）局长普尔特表示，川普总统的这项提案将“彻底改变游戏规则”。

事实上，美国面临的不是房贷问题，而是住房问题。 将房贷期限延长至50年并不会让房子更便宜，却只会让债务更难偿还。 这种做法只是用短期措施来解决长期问题，让购屋更加遥不可及，同时却让贷款机构和投资人赚得盆满钵满。

普通房主平均只会在同一栋房子里住七年左右。 目前市面上已经有15年期、30年期，甚至还有鲜为人知、少有人申请的40年期房贷。 为什么川普政府还要设计一个50年期房贷呢？ 因为延长贷款期限比解决真正的住房供应问题要容易得多。

虽然50年期房贷可以减少每月还款金额，但借款人背负债务的时间会延长至50年。 而且，由于标准的还款计划在贷款初期将更多资金用于支付利息而非偿还本金，购屋者需要更长时间才能开始还本金。

以一套价值40万元、利率6.25%、首付10%的房屋为例，50年期房贷每月最多只能比30年期节省约250元。 短期内或许对购屋者有所帮助，但从长远来看，购屋者最终支付的利息会更多：50年期房贷会比30年期高出86%。 而且这个假设是以两种贷款利率相同为前提; 然而事实上，50年期贷款的利率肯定会高于30年期贷款，这将使两者之间的差距更加显著。

30年期房贷可以让普通房主在60多岁的时候还清贷款，之后房子就完全为自己所有。 这些房子的价值可能在60岁左右增加两倍半到三倍，作为退休金的一部分，屋主可以卖掉房子，换一间小点的房子，然后用这笔钱去旅行; 或者如果需要的话，可以用来入住养老院。

相较之下，50年期房贷会让人一直偿还房贷直到85岁，以美国人平均寿命约80岁来看，大多数美国人甚至都活不到这个年纪。 而未来美国人必须在30岁之前申请抵押贷款，才有渺茫的机会享受完全拥有住房的好处。 更长期限的房贷只会让银行、贷款机构和房屋建商获利，而人们却要支付更多的利息，甚至在还清房贷之前就去世了。

讽刺一点来说，以后美国每个新生儿都可能会在出生证明中就先附上房贷通知; 因为绝大多数人拥有的住房将不再是自己挣得，而是靠继承而来的。

此外，根据现行《多德弗兰克法案》规定，超过30年的房贷不符合合格房贷的标准，换言之，它将无法获得房利美和房地美的担保，贷款机构也会犹豫是否提供此类贷款，让申贷者自行负担风险。 国家经济委员会主任哈塞特承认该方案“有很多法律见解”，暗示可能需要修法，30年期以上的长期房贷才会比较容易被市场接受。

专家建议，想要解决住房短缺问题，理想的作法是在人口较密集的地区建造质量更好、价格更实惠的房屋，鼓励混合用途和多户住宅开发。 各个大小城市也应该开发高密度、小型住宅、附属住宅单元和更适合步行的社区。

如果真心想帮助人们实现拥有住房的梦想，就应该专注于建造更多房屋，而不是延长还款期限，问题的答案不应在贷款机构。