秦鹏评论分析文章：一代枭雄落幕，房地产捞金时代结束，地产圈一片唉声叹气。很多人因此感慨：李嘉诚是人出去了，钱也出去了；潘石屹，是一部分钱出去了，人出去了；王健林是钱没出去，人没出去，但是转型了。最惨的，就是许家印了。

　　跑了和尚留下庙 潘石屹为何成功“润”出？

       那麽，潘石屹为什麽就能成功离开呢？

　　彭博社认为，潘石屹成功出逃有五大奥祕：第一，在中国建立成功的企业；第二，在全球交易所上市；第三，获取数十亿美元分红；第四，在海外设立家族办公室；第五，购入外国房地产。其中重要的一点，是他们选择在港上市而非内地，资金可自由流出香港，并用于在国外购买资产。

　　这样一来，在美国的投资，潘石屹用家族信託财产，而不是公司做境外投资，资产受法律保护，不用像其他中国富豪受当局收紧对行业监管，令财富大幅蒸发。

　　比如，许家印从高峰时的3270多亿港币，跌到了200多亿；杨惠妍也暴跌了2230多亿，现在缩水到400亿左右。而且，2022年9月7日，SOHO中国宣布夫妇两人辞职，要去做慈善。哈佛商学院教授Geoffrey Jones表示，他们的退出是“异常的优雅”（unusually elegant），与习近平提倡“共同富裕”的方向吻合，不太可能面临报复。

　　不过，我对彭博社和哈佛教授的看法不完全认同，因为：

　　第一，中国大陆在香港上市的房地产公司有几十家，包括恆大和碧桂园等等，但是相当大的比例也爆雷了，或者在雷声响起的前夜；

　　第二，潘石屹夫妇已身在海外，不怕当局报复了。之所以体面离开，应该是为了公司大局，为了相关伙伴们的平安。这是一种负责任的作法。

　　而二人的负责任，还体现在公司的资产纯度很高，杠杆低得吓人。2023年上半年，公司淨利润2.07亿元，淨资产负债率约为42%。换算成总资产负债率，仅为29.6%，这和中国房地产公司普遍的80%～90%的资产负债率，形成了鲜明的对比。

　　而当你背负著几百亿、上千亿债务、公司随时可能因为被银行追债而打点滴的时候，是不可能成功跑路的！

　　所以，我认为，潘石屹成功跑路的一个非常重要的原因，恰恰是他经过近十年的“卖卖卖”，成功地把SOHO中国资产做优，变成了一个稳赚不赔的包租公。即使公司资产贬值到3折，依然能抵抗风险！

　　目前，夫妇二人实际上合计持有超60%的股份，主要决策权还在自己手上。这是跑了和尚留下了庙，还有机会东山再起。

　　逃顶的最大祕密：他们为何躲过第一大经济恶政？

　　而且，彭博社揭露的5大奥祕，实际上只是一些技术性方法，并没有触及更本质的武功“心法”：潘石屹夫妇为什麽有那麽大决心，避开了2015年后的中国房地产业辉煌呢？

　　要知道，许家印的恆大、王健林的万达、王石的万科，一度还不如SOHO中国的规模或者相当。而当2014年，潘石屹夫妇开始收缩阵线，2015年，王健林成为了中国首富；2017年，许家印登顶宝座；2019年，碧桂园凭藉一万亿人民币的总销售额、集团权益销售额超7700多亿，成为宇宙第一房企！

　　虽然说，短短几年之后，那些人就“风流总被雨打风吹去”，但是，在火热的诱惑面前，潘石屹夫妇怎麽就能如此冷静呢？

　　这里有两个主要原因。第一个，是他们很早就预见到，中国房地产已经过剩。我们来看一段视频。

　　这是2013年3月，美国CBS电视台60分Overtime节目采访。张欣说，中国的商业住房饱和了，零售店舖也已涌现泡沫，只有商业办公楼还有机会。

　　同期，作为微博的早期用户，我也看到潘石屹表达了类似看法。当时，有专家称中国的房地产价值超过了美国、欧洲和日本。泡沫已经很明显。

　　而作为潘石屹那个级别的人，只能趁著房地产上升期跑路，下降期他是跑不掉的。所以，对最后一次涨价去库存的狂欢，他完全没参与。用潘石屹的说法，是绝不做最后一个接棒人。

　　根子原因，是其他人都迷信：因为房地产业成为中共经济的命脉，所以，中共会一直救市，所以他们只管做大规模，就会大而不能倒，等著中共来救好了！

　　但是，这样的幻想，潘石屹不会有。因为他有个黄埔军校的爷爷，童年倍受折磨，之后也活得小心翼翼，他对共产党骨子里是不相信的。何况，他和著名地产经理人任志强是好朋友，两人都是微博名人拥有巨大的影响力，因此经历了中共处心积虑的收拾，包括，从2012年当局就开始收紧舆论，以及他险些因为发布美领馆的PM2.5数据，而被整肃。

　　当然，后来是老天帮忙，雾霾突然降临北京，让当局不得不放过了他。但官方依然会时不时敲打他。比如，2014年，因为他在机场路上停在路边拍照雾霾，就遭到官媒围攻。

　　而潘石屹的大儿子，则因为披露中国军人在中印边境衝突中很多人死亡，被扣上诋毁英烈的罪名，遭到网上通缉。

　　这还是我们知道的潘石屹的一部分经历。所以，潘石屹的骨子里，不可能相信中共。既不相信它会保护民企，也不相信它真心想发展经济，更不相信中共的一纸政令，真的可以战天斗地，能战胜经济规律。

　　事实也是如此。

　　“鬼精鬼精”的潘石屹夫妇，就因为不相信共产党，成功地逃过了这一劫！

　　这也再次证明，选择比努力更重要。