美国楼市正释放出越来越令人不安的信号。资深经济学家、Rosenberg Research创始人大卫·罗森伯格（David Rosenberg）警告，美国房地产市场当前出现的一项关键指标，与2008年住房危机爆发前夕高度相似：成屋销售年化速度已经跌破2008年初的水平，而库存却在持续上升，房价面临进一步下行压力。

　　成交量跌至2008年危机初期之下

　　随着抵押贷款利率居高不下，美国购房需求持续受压，大量潜在买家被迫退出市场。与此同时，疫情期间锁定低利率贷款的房主又不愿卖房，形成所谓的“锁定效应”，导致美国房地产市场长期陷入低成交状态。

　　美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，7月美国成屋销售年化规模下降近2%，至406万套。

　　作为对比，2008年1月，美国成屋销售年化规模仍达到489万套，当时已经是九年来最低水平，而美国房地产危机正在全面展开。

　　这意味着，从成交活跃度来看，目前美国楼市甚至已经弱于2008年初住房危机刚刚爆发时的水平。

　　罗森伯格指出，这一变化尤其值得警惕，因为房地产市场目前不仅需求疲软，库存压力也正在重新累积。

　　库存上升 房价开始出现“裂痕”

　　目前，美国楼市待售库存相当于约4.6个月的销售量。随着挂牌房源增加，而买家需求持续不足，供需关系正在逐步向买方倾斜。

　　罗森伯格估计，上一次房地产市场出现类似供需压力时，美国房价中位数大约下跌了2%。

　　他写道，“有意思的是，当所有人都在讨论通胀时，几乎所有衡量房地产价格的指标现在都已经开始出现裂痕。”

　　从全国整体数据来看，美国房价尚未出现明显崩跌。NAR数据显示，7月美国成屋销售价格中位数同比仍上涨2%。

　　但这一全国平均数据掩盖了地区差异。随着部分市场库存迅速积累、购房需求下降，一些地区已经开始出现房价下跌。

　　如果这种趋势扩散，房地产市场可能成为美国经济下一阶段最大的风险来源之一。

　　楼市下跌或打击美国消费者“财富效应”

　　罗森伯格认为，真正危险的不只是房价本身，而是房地产价格下跌对美国消费的传导作用。

　　过去几年，美国房价持续上涨，尤其是在疫情之后，由于住房供应有限、低利率刺激需求，大批美国房主经历了账面财富快速增加。

　　这种房地产财富增长，在一定程度上支撑了消费者信心和支出。

　　但一旦房价持续下跌，情况可能发生逆转。

　　当房主发现自己的住房资产价值缩水时，即使收入没有明显下降，也可能因为心理上的“财富缩水”而减少消费。

　　罗森伯格警告，不应低估房地产下跌对所谓“财富效应”的冲击。

　　他认为，未来几个月甚至几个季度，房价疲软可能成为美国消费支出的重要拖累因素，并抵消当前股市上涨带来的部分财富效应。

　　换言之，即便美股继续上涨，如果占普通美国家庭财富重要组成部分的住房资产开始贬值，消费者仍可能趋于谨慎。

（示意图）

　　“大衰退以来最严重楼市下行”？

　　罗森伯格并非第一次对美国房地产市场发出警告。

　　这位曾成功预警互联网泡沫和美国住房危机的经济学家去年就曾表示，他预计美国房地产行业可能经历自全球金融危机以来最严重的一轮下行周期。

　　目前，美国楼市仍面临一个难以打破的僵局：一方面，高房价与高抵押贷款利率令购房者难以承受；另一方面，大量房主此前锁定了远低于当前水平的贷款利率，因此缺乏出售房屋并重新申请高息贷款的动力。

　　结果是，美国楼市出现了一种罕见状态——房价仍然偏高，但成交量却长期处于低迷水平。

　　如果未来库存继续增加，而需求仍无法恢复，卖方可能不得不进一步降价，从而推动房价调整从局部市场向更广范围扩散。

　　AI热潮或正在延缓美国衰退

　　罗森伯格近期还提出了另一个引人关注的判断：人工智能投资热潮可能是美国经济至今仍未陷入衰退的重要原因。

　　他认为，AI相关资本支出、科技股上涨以及由此产生的财富效应，为美国经济提供了重要支撑。

　　但这也意味着，如果房地产市场继续恶化，而AI投资和股市上涨无法持续提供足够的经济推动力，美国增长前景可能重新面临考验。

　　当前最值得市场关注的问题，已经不仅是“房价会不会下降”，而是房地产调整是否会进一步打击家庭财富、消费信心，并最终传导至整个美国经济。

　　2008年的住房危机不会简单重演，但当成交量跌破当年危机初期水平、库存重新积累，而部分地区房价开始松动时，美国楼市正在发出的警报，已经越来越难以忽视。