物业费大变天。

今年以来，全国多个城市的物业费开启降价模式。

代表性的如武汉光旭辉千山凌云小区，每月物业费从3.8元/㎡降至3.16元，降幅达16.8%；上海徐汇滨江御江廷，从13.6元/㎡降到10.5元/㎡；深圳香蜜湖项目物业费从15元/㎡微调至12元/㎡；南京仁恒江湾城更推出“服务升级+价格优化”方案，单价下降10%。

实际上，物业费降价潮，已经从2024年延续到了2025年，从普通住宅到高端豪宅，物业费全面下调。而中物研协数据显示，2024年以来，全国实施物业费下调的小区降幅普遍在20%-35%，部分老旧小区甚至砍价近半。

这个信号可不简单，要知道，在中国物业公司在与业主的博弈中长期处于优势地位，而现在降价潮来袭，明摆着就是物业公司深陷弱势地位。攻守之势转换，背后的逻辑基础就是：供需逆转。

明确大背景，房屋建设处于过剩状态，国家统计局发布存量房数据，截止到7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%，其中，住宅待售面积增长22.5%。

供给多，但需求正在减少。原因就在于城镇化率增速下降叠加人口负增长，有机构预计“十五五”期间，全国住房需求可能从每年8亿~10亿平方米降至6亿~8亿平方米，降幅高达四分之一。

这么一看，问题严峻，更重要的迹象是，房地产行业链条已经出现连锁反应。建设方开工项目锐减，售楼方降价卖不动房，而在服务侧，物业公司没钱维持运转。

而且，这次物业费降价潮，也是多方因素共同影响的结果，其中最主要的，有三个：物业公司承压、政策驱动、业主觉醒。

物业公司承压方面，截至2024年，全国物业管理相关企业注册量达273.3万家，同比增速高达168.8%。物业公司门槛低，劳动力又便宜，所以促使了这个行业的爆发。

但是，房地产新开工面积、新房销售在近两年都同比大幅下降。

供应太多，需求锐减。物业公司只能被迫争夺存量资源，降价求生。

甚至广西柳州维美物业，为了能够续签小区合同，成功竞标，推出了“0物业费”模式，转而通过社区团购、家政服务弥补收入。

政策驱动方面，各地各有特色。江苏镇江市出台新规，对连续6个月以上的住宅物业费实施打折优惠，最多缴纳70%；甘肃省兰州新区，对连续未入住6个月的空置住宅，物业费只收取50%；青岛市出台通知和特别提醒告诫函，明确要求多个超标收费小区开始进行降费；长沙政策更细致，明确房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

业主觉醒，主要是因为当前信息沟通手段多、业主联络方便，能否就自身利益进行合理高效的谈判博弈。而物业公司从房地产黄金时代走来，给人们的印象就是“质价不符”，部分物业公司以垄断地位为依托，既未能履行服务承诺，又试图通过强势手段维持高收费，客观上也让业主有共同目标聚拢在一起。于是，业主有强烈的意愿抱团博弈，对“质价不符”的物业公司说不。

重庆风花树小区物业费降价，是因为有20%的业主要求降低物业费；重庆金樾山项目同样是因为业主联名申请；武汉江山如画八期也是因为业主压力——有3栋楼超三分之二的业主提出了降低物业费的要求。

反观物业公司，当前由于竞争太卷，手上没什么博弈的筹码，还面临生存压力，很多只能选择降价，做到“质价相符”。

这么一看，物业费降价潮来临，还是时代车轮向前滚动的结果。