去年秋天，一位上海女士在东京湾岸买下一套塔楼公寓。过户那天，她发了朋友圈：落地窗，东京湾，彩虹桥。配文四个字：终于上岸。

三个月后，她在业主群里跟人吵了一架。

起因小得可笑。她把两箱刚从中华物产店搬回来的食材，暂时堆在自家门口的走廊上。第二天，物业贴条。第三天，管理组合发函警告。她觉得莫名其妙：东西放在我自己家门口，碍着谁了？

答案是：碍着了。在日本，她碍着了所有人。

这不是段子。日本资深不动产专家牧野知弘在新书《"外国人不动产"问题》（『“外国人不動産”問題』，祥传社新书）里，用一整章篇幅写这类冲突。作者没有一边倒地骂外国人，而是认真回答了一个问题：搬到日本的中国人，和他们的日本邻居，究竟是在哪里拧巴住了。

2021年初，1美元还能换103日元；到2024年，一度跌破160。对手握人民币或美元的买家来说，日本资产等于打了个六折。

东京的房子，在中国一线城市买家眼里，便宜得不像话。即便经过连年暴涨，2023年东京23区新建公寓的平均价格才首次突破1亿日元，约合人民币480万元——这笔钱在上海内环，大概够买个厕所加半个厨房。

日本对外国人买房几乎没有任何限制。不需要签证，不需要居住记录，甚至不需要来过日本。汇款，签字，成交。

于是"爆买"来了。湾岸的塔楼、港区的高级公寓、北海道的滑雪场、京都的町屋，到处是中国买家的身影。东京湾岸个别新盘，据日本媒体报道，中国买家的比例高到售楼处专门配备了中文销售。与此同时，在日中国人的数量也在2024年底突破87万，创下历史新高。买房的、投资的、举家移居的，源源不断。

物件价格被推得节节升高，日本本地人望楼兴叹。而外国房东与日本住户之间，各种令人瞠目的纠纷也随之爆发——本系列上一篇讲过东京板桥区那栋出租公寓：外国业主为了赶走租客，直接宣布"下月起房租涨三倍"，不搬就停电梯。

房子好买。麻烦，在住进去之后。

在日本人的观念里，公寓的走廊是"共用部分"，属于全体业主，任何人不得占用，一寸都不行。而在不少中国业主看来，自家门口这块地方，能用为什么不用？

牧野在书里列了一张清单：有在门口放置物柜的，摆自行车的，晾一排鞋的，搁腌菜坛子的，还有把成箱买回来的食材直接码在走廊上的——用他的话说，"想怎么用就怎么用"。

牧野的观察是：对日本人来说，公寓楼内部是"准室内"——出了自家大门，走廊、电梯、大堂，仍然算家的延伸，要维持室内级别的整洁与安静。而对中国人来说，出了自家防盗门，就是"外面"。外面的世界，自然没有家里那些讲究。

一个把楼道当客厅，一个把楼道当马路。冲突就是这么来的。

日本这些"当然的规矩"，绝大多数没写在任何购房合同的显眼位置。管理规约动辄几十页，全是日语法律用语，中国业主签字时基本没人细看。等到贴条、警告函接踵而至，他们的第一反应不是自省，而是委屈：早说啊？

而在日本人看来，这些事根本不需要"早说"——就像不需要提前告诉一个成年人不能在电梯里抽烟一样。一边觉得对方明知故犯，一边觉得对方鸡蛋里挑骨头。梁子，就这么结下了。

高级公寓的一层大堂，通常设有气派的会客厅：沙发，吊灯，落地窗。日本住户路过时轻手轻脚，说话压着嗓子。

然后，中国业主把朋友请来，在这里开起了派对。声浪大到整个大堂嗡嗡作响。

不开派对的日子也不清静：孩子们聚在会客厅里打游戏；业主们坐在沙发上分装团购来的食材，人走了，一片狼藉；朋友来了，一聊几个小时，声如洪钟。日本邻居忍无可忍，投诉像雪片一样飞向物业。

为什么中国人说话这么大声？牧野给出了一个语言学解释：汉语有四声，"妈、麻、马、骂"，调值不到位，意思就全变了；再加上爆破音、浊音多，在日本人耳朵里，这种语言天然显得"刺耳"、"吵闹"。

他还引用了长期观察中国的记者近藤大介在《真正的中国》（『ほんとうの中国』）里的一段话：中国人生活在日本人难以想象的激烈竞争社会中，不大声主张自己，就会被社会甩下——这种紧张感和恐惧感，年深日久，成了习性。

投诉清单还在拉长：健身房的使用方式不合规矩；把楼里供业主亲友短住的客房转租出去做民宿，生意做到了公共设施头上；甚至大堂里摆放的鲜花和绿植，也有人顺手"笑纳"，抱回自己家。

书里最有戏剧性的一幕，发生在某公寓管理组合（相当于业委会）的年度大会上。

理事长刚开始说明年度决算，一位业主起立发言：

"大会资料全是日语。这栋楼的业主里，有很多我们中国人。资料至少应该中文、英文并记，大会也应该配中文、英文翻译。"

在场的日本人目瞪口呆。在他们看来，这个要求"令人震惊"：在日本的土地上，开日本公寓的业主大会，你要求我们配中文翻译？

但牧野的态度出人意料。他承认：大会资料承载着业主行使决策权的关键信息，因为语言障碍导致外国业主无法充分理解议案，这本来就是应当避免的事。

人家真金白银买了房，是有表决权的业主。让业主看不懂议案，最终受损的，是整栋楼的治理。

在城市里的普通团地——类似国内的老公房小区——外国住户越来越多之后，管理方把垃圾分类规则译成英语、中文、西班牙语、葡萄牙语，张贴出来。结果：纠纷明显减少。

而在高级塔楼，恰恰相反。牧野写道，越是高级的塔楼，住户的自尊心越是作祟：连这点生活习惯都学不会的外国人，让人嫌恶——外国人就该好好学日语；学不会？麻烦你搬走。

牧野举了个反例：他的一位熟人经营物业管理公司，主动雇用外国员工，与外国住户的沟通顺畅之后，生活纠纷随之减少。如今AI翻译软件层出不穷——语言这堵墙，其实早就架好了梯子，问题只在于愿不愿意爬。

他小时候的东京：大人在街上随地吐痰，稀松平常；地铁站里，常备痰盂；深夜的闹市区，对着电线杆撒尿的醉汉，是再普通不过的风景。

今天让中国游客惊叹的日本——街道一尘不染，公共厕所干净得"大概是世界第一"——不是天生的，是经济起飞之后，用几十年时间一点一点规训出来的。

日本人不是更高贵，只是先富了三十年。1964年东京奥运会之前，日本政府为了"给外国客人留个好印象"，发起过声势浩大的市容整顿运动，教市民不要随地吐痰、不要乱扔垃圾——和几十年后北京奥运前的那一幕，几乎一模一样。

日本人走过的路，中国人正在走。牧野的预期是：中国游客反复来日本，会慢慢理解日本人的洁癖；长住日本的中国人，终会养成同样的清洁感。假以时日，鸿沟会越来越小。