财信传媒集团董事长谢金河指出，外资私募基金与地产投资管理公司，正寻求以大幅折价出售在中国的商业房地产，随后再买进日本标的，正好和1990年日本泡沫经济情况相反，是“腾笼换鸟的新动作”。

　　谢金河8月3日在脸书发布贴文称，近1个月来，有2则消息值得关注。其中之一是美国私募基金KKR与AEW Capital出售位于中国的商用不动产，包括北京高端长租大楼及上海外滩豫园桔子水晶酒店等，共计9个项目。

　　KKR此次出售物业之所以受到瞩目，在于其出售价格约为市价的5至6折。他认为，若相关交易全数完成，KKR所得恐不足以偿还银行贷款，形同认赔出场，也为低迷的中国房地产市场再添压力。

　　他表示，过去15年来，华尔街私募基金至少投入1400亿美元购置中国商用不动产；此次AEW Capital就连浦发银行大楼也列入出售标的。他认为，外资出清中国商办资产的动作，也反映其对中国经济前景转趋保守。

　　更值得注意的是，KKR与PAG斥资4700亿日圆，取得日本札幌不动产开发公司的全部股权，投资范围除商业不动产外，更扩及酒业发展。

　　他提及，自2024年以来，美国私募基金大举投资日本不动产，黑石集团（Blackstone）也积极布局。他分析，此一现象与1990年代日本泡沫经济破裂后房地产市场长期低迷的情况形成对比。 1989年泡沫破裂后，日本历经“失落30年”，房地产价格大幅下跌，东京物业一度乏人问津。

　　谢金河指出，如今KKR等私募基金卖出中国资产、转而投资日本，与1990年的情况恰好相反。他并指出，目前中国42家银行的股价净值比（P/B）均低于1倍，其中民生银行仅0.22倍，背后恐反映中国银行业潜在不良债权规模可能相当庞大，已达“难以想像的地步”。他直言，KKR此次出手，直接代表了一个市场发展方向。

上海外滩豫园桔子水晶酒店（撷自网络）