为了解决观光公害问题，日本民宿政策传出重大变化。据日媒报道，日本观光厅正考虑改变过去立场，若民宿经营可能对当地居住环境造成影响，将允许地方政府通过制定条例，将住宅型民宿的全年可营业天数上限设为0天，等同在特定地区实质禁止经营。

市场认为，若东京、大阪、京都等热门观光城市陆续采行“0日规制”，近年大量进入日本民宿市场，并将民宿经营与“经营管理”在留资格相连结的中国投资人，可能成为受冲击最深的族群之一。

日本自2018年6月实施《住宅宿泊事业法》，也就是俗称的“民宿新法”后，正式开放住宅区经营民宿。屋主只要向地方政府等主管机关完成申报，即使位于原本不能经营饭店或旅馆的住宅区，也能在每年最多180天的范围内提供住宿服务。

依照现行制度，地方政府原本就能透过自治条例，限制民宿的营业区域及天数。不过，对于将全年营业天数直接设为0天、等同实质禁止民宿经营的政策，观光厅过去并不允许，理由是这种做法偏离了民宿新法的立法目的。

如今，随著民宿数量增加，噪音、垃圾、无照营业及旅客扰邻等问题日益严重，观光厅准备调整方针，赋予地方政府更大的管制空间。不过，这并不代表日本中央政府将全面禁止全国民宿，而是未来各地方政府可依当地住宅环境、观光承载量及居民反弹程度，决定是否在特定区域实施“0日限制”。

这项政策变化之所以特别引发关注，在于近年中国人及中国法人已深度进入日本民宿市场，尤其集中在大阪。

根据阪南大学调查，截至2024年底，大阪市获准经营的5587家特区民宿中，有2305家由中国人或中国法人经营，占比高达41%。全日本约95%的特区民宿集中在大阪市，显示中国资金在当地民宿市场中的参与程度相当高。以大阪市西成区为例，当地1417家民宿中，有807家由中国人经营，占比接近6成。

不过，大阪的“特区民宿”与依《住宅宿泊事业法》申报、每年最多营业180天的住宅型民宿，适用的是不同制度，因此不能直接认定所有特区民宿都会受到“0日规则”影响。

报道指出，近年不少中国人在日本成立民宿营运公司后，再以经营事业为由申请“经营管理”在留资格，显示透过开设民宿移居日本的情况正逐渐增加，民宿也成为部分中国人赴日创业与居留的一条路径。

数据显示，截至2024年6月，持“经营管理”在留资格居住日本的中国人达2万551人，约为2015年的2.8倍。其中，大阪府近5年增加2889人，增幅居日本各地之首。日本学者也曾指出，民宿经营与外国人移居日本之间存在密切关联。

不过，自2025年10月16日起，日本政府已大幅收紧相关签证的申请门槛，以防堵空壳公司及缺乏实际营运的申请案件。

如今，日本观光厅又研议容许地方政府采取“0日规则”，倘若热门城市进一步限制住宅型民宿，部分中国经营者可能面临双重冲击，包括房屋租金、购置成本、装潢及设备投资可能难以回收；另一方面，若民宿无法继续营业，原本用来证明公司持续经营及产生收入的事业基础，也可能受到动摇。

一名在北海道经营滑雪民宿的中国投资人表示，其民宿一年原本就只能营业180天，光是雪季便贡献全年约9成营收；一旦雪季订单下滑或政策出现变化，整年的收入几乎都可能消失。市场也传出，部分中国经营者已开始重新评估民宿投资，甚至考虑放弃经营，转向其他工作或事业。