一场原本只有约 1 万加元的公寓水管维修纠纷，最终却演变成超过 26 万加元的巨额债务。

如今，一名居住在多伦多北约克的男子，不仅房屋被登记留置权（lien），还可能因此失去自己住了 20 多年的家。

据多伦多星报报道，59 岁的 Stuart Weinstein 目前居住在北约克 Yonge 街和 401 高速附近的公寓楼（30 Harrison Garden Blvd）。

在他的一居室公寓里，厨房台面上堆满了地产经纪名片，客厅角落则放着一个装满法律文件的大纸箱。

为了尽快卖掉房子摆脱纠纷，他如今每天花大量时间翻阅这些年来积累下来的文件。

“他们（公寓公司）简直把我的账单当成提款机。”Weinstein 说。

从 $1 万维修费，滚成 $26 万债务

事情始于 2018 年。

当时，公寓管理方 Toronto Standard Condominium Corporation No. 1466（TSCC 1466）通知业主，整栋楼需要更换 Kitec 水管系统，每户业主需承担高达 1 万加元的费用。

Kitec 水管因容易漏水、增加保险风险，早已在加拿大广泛引发争议，并曾被大规模召回。

大部分业主都同意了。

但 Weinstein 拒绝。

他表示，当时自己失业，无力承担这笔费用，同时他认为自家水管根本没有问题。

他还向媒体出示了三份独立检测报告，显示其单位内水管状况良好。

仲裁失败后，噩梦开始

根据安省《共管公寓法》（Condominium Act），如果业主拒绝配合必要维修，公寓管理方可以采取法律行动。

双方随后进入仲裁程序。

2019 年，仲裁员裁定 Weinstein 必须更换水管，并支付超过 6 万加元法律费用。

之后，Weinstein 继续挑战裁决，但安省高等法院最终维持原裁决，随后又追加约 7 万加元执行费用，以及额外 1 万加元法律费。

法院认为，Weinstein 多次提出紧急动议、试图撤销留置权，是法律费用不断攀升的重要原因之一。

当时选择自行出庭的 Weinstein 如今回忆说：“那我还能怎么办？什么都不做吗？我像一只绝望、发疯的狗一样，为了寻求公义不断抗争。”

留置权让费用雪上加霜

真正让 Weinstein 感到绝望的，是之后不断累积的费用。

根据安省公寓法，部分因纠纷产生的费用——包括法律和执行开支——可计入业主的“公共开支”账目，与日常管理费合并。而一旦这些费用被视作“拖欠管理费”，公寓公司便可以通过留置权方式进行追讨。

更关键的是，一旦最初的留置权已经登记，之后新增的法律费用，公寓公司无需再次获得法院批准或持续司法监督，便可以继续加入账单。

截至 2023 年 10 月，Weinstein 的公寓账户中已出现大量被标记为 “杂项法律费用（miscellaneous legal fees）” 的收费，总额超过 16.6 万加元。

而如今，留置权结清金额已增至约 23.9 万加元，再加上利息和其他费用，总债务已经超过 26.2 万加元。

“感觉他们偷走了我的家”

坐在几乎空荡荡的公寓里，Weinstein 神情沮丧。

“我现在甚至很少住在这里了，感觉他们把我的家偷走了。”他说。

如今，他正试图出售房屋脱身，但由于产权上已经登记留置权，交易根本无法顺利进行。

他说，已经有4名潜在买家在发现留置权后放弃购买。因为根据规定，在房屋完成出售前，所有留置权都必须先被全部清偿。

公寓公司已发出出售通知

更严重的是，今年 5 月 21 日，公寓公司律师 Timothy Duggan 已正式发出出售通知（Notice of Sale）。

如果 Weinstein 无法在 7 月 8 日前偿还债务，公寓公司有权依据“法定出售权（Power of Sale）”出售该房屋。

Weinstein 的律师 Steven Bookman 也承认，如果相关费用被认定合法，TSCC 1466 确实有权强制出售该单位。

业主质疑：法律体系是否对普通人不公平？

Weinstein 表示，他最大的痛苦之一，是自己作为普通业主，根本无法承担长期法律战。

“这个社会似乎存在两种司法。一种属于请得起昂贵律师的人；另一种属于自己打官司的人。如果我一开始请得起律师，我今天不会失去自己的房子。”

他还质疑当年仲裁员的背景。

根据报道，该仲裁员曾多次遭 Law Society of Ontario 纪律处分。其中一次是在 2002 年，因为挪用超过 6 万加元客户离婚和解金而被吊销律师执照。

对此，公寓公司律师 Duggan 表示，不应因仲裁员过去的问题而否定其裁决，并称：“现实是，Weinstein 先生如今的处境，很大程度上是他自己造成的。”

Weinstein 表示正拼命争取安省法院重新审理自己的案件。Jonah Kane 摄

公寓留置权制度再引争议

来自渥太华的公寓律师 Rodrigue Escayola 也对现行制度提出批评。

他表示，过去一些公寓公司、物业经理以及律师事务所，确实曾采取“高压式”做法，把普通合规争议迅速转变成债务问题。

Escayola 提到安省著名案例 Amlani v. York Condominium Corporation。在该案中，原本只是业主是否在单位内吸烟的问题，但公寓公司不断将律师费用加入业主账户，最终债务膨胀至约 2.5 万加元，甚至触发法定出售权。

安省法院后来警告，不应把合规争议无限升级成债务追讨工具。

Escayola 表示：“留置权原本是为了保障公共费用的支付，而不是成为逼迫业主服从的武器。行业里确实存在把业主当成提款机的情况。”

“我只是想脱身”

如今，Weinstein 仍在努力争取法院重新审查案件。

但随着 7 月 8 日期限逼近，他的焦虑也越来越严重。同时随着律师费用继续增加，他的压力也不断加剧。

现在，他最大的愿望已经非常简单。

“我只是想脱身。”