不知道大家去北京或深圳的核心商圈后，有没有观察到一个现象。

商场里，不仅围挡变多了，还有驻扎商场的品牌换血速度也逐渐加快。

有的是新品牌取代老品牌的位置，也有的是商场清退低效品牌。

其实，背后的根本原因，在于商业房产的租费大跌。

据资料显示，首都2025年首层店铺资金下滑到9.5%，深圳下滑至9.4%，广州则是下落8.1%，跌的最少的还是上海，只有4.3%。

随着店铺房租的下跌，不仅能看出地产行业正在从增量到存量的转变，还看到内地零售格局的变化。

商业房产的旧秩序正在瓦解，一轮残酷的“价值重估”，已经开始了。

2025年，北京首层店铺资金降至663平方米每元，相较于2019年958.4 平方米每元，一共跌了30.82%。

深圳则排到一线城市房租大跌的第二名，2025年与2024年首层的资金对比，下跌到9.4%。

同期的广州房租下跌8.1%，而上海最稳，只下滑了4.3%。虽然全国城市商圈租金整体往下调，但北京跌得最狠，上海最抗跌。

租金的涨跌，本质是商业竞争力的体现。

当同行陷入同质化竞争，客流量流失时，最先感受到压力的便是老牌商场，而北京百盛的闭店便是典型缩影。

1994年，百盛在北京开业，2025年，运营31年的它宣布闭店。

其发出的公告表示，消费者如今更注重情感共鸣，情绪体验，喜欢独一无二的风格。

但由于条件的限制，连续多年亏损，赔付违约金超1170万元，只能做出及时止损的决策。

对比上海，虽然2025年出现Gucci等奢侈品闭店现象，但核心的商圈租金仅跌1%左右，空置率仅仅达到了6%-7%。

这体现了城市商圈成熟度不同，所反映的现状也不同。

除此之外，各地新增供应也由原来激进扩张改为理性投放。

北京2025年新增供应80.35万，其为2024年的一半，同时回归了五年的均值，也就是说，供应端开始从迅速扩张到回到理性的状态。

深圳2026年预计新增面积24.5平方米，为近5年最低。

新供面积的减缓，是开发商感受到市场风向的变化从而做出的调整。

为了活下去，北京的业主们开始卑微求生，他们放弃了高高在上的固定租金，转而接受纯抽成或装修补贴。

这意味着，博弈的天平已经彻底倾斜，曾经是品牌跪求入场券，现在是商场跪求品牌别走。

房东躺着收钱的旧梦，彻底碎了。

为什么租金跌得这么狠？

因为供需早已失衡。

中国核心城市人均线下商业面积1平方米，远超巴黎，甚至其核心城市消费地产达到1.4亿平方米，比东京还高出0.5平方米。

但人均支出却只有国际都市的四分之一，差距不是一般的大。

更致命的是，消费者的心变了。

知乎研究院提到：在2053采访者中，满足自我情绪的商品占到39.1%，说明消费者重视商品提供的情绪价值。

有位26岁的女性接受采访时说：“毕竟工作都这么累了，也想为能让自己开心的商品买单。”

而传统的百货依靠的是标准化的品牌矩阵，很难吸引到想体验情绪价值的顾客。

不过，商场同质化严重是最致命的一击。

刘润也认为中国商场的“卷”本质也是高强度的没区别竞争，而这个原因，也是倒逼商用地产价值体系洗牌的核心。

不难看出，资源正在向优质资产聚集，从而资源聚集地的溢价空间更高，也在重塑定义商业地产价值。

比如持续制造流量的能力，运营能力，内容创造能力。

成都太古里2025年上半年，其零售营业收入和2024年做对比大体差不多，铺租总收入却上涨了3% 。

为什么租金普跌，太古里能涨3%？

自2024年它开业以来，与很多国际品牌打造具有艺术性、时尚感、科技性的店铺和内容，让顾客有更多情绪上的释放和共鸣，从而增加客户的黏性并且其探索和扩张更多的零售空间。

它的逻辑其实很简单，与其求你来看我，不如让我变得值得你看。

那么，中国商场该如何自救？答案或许藏在“不一样”这三个字里。

日本的购物中心之所以能打，是因为它放弃了内卷效率和单一的产品。

相反，它选择深耕差异化品牌和不一样的感受。

有位网友说：

“中国线下为什么做不好，不是电商的问题，而是线下根本创新力。看日本的购物中心，有60%以上的服装，在其它店是买不着的。”

这便是与其互相抄袭，不如做得不一样最好的体现。

有个地区则是从失败到成功的案例。

东京下北泽以时尚小店，不一样的文化和二手商品交易市场而出名。

随着游客的增加，租金的高涨，连锁店入住，这个地方逐渐与其它商业街道没有什么区别。

下北泽吸取教训，决心把特色找回来。

之后，主承租方下调租金，让更具特色的小店入住，之后，下北泽把不一样的特点给重新找了回来。

而国内商场做得好的，思路也是找到自己不同的定位。

谢萌硬是把破产商场改为广东迪士尼的正佳广场，他是如何做到的呢？

当他举办了一次恐龙化石展，成功吸引到150多万人参观，他猛然意识到：唯有体验才是硬通货。

之后，他不顾众人反对，直接拿出40亿在黄金铺位开始爆改。

二楼引入白鲸、海豚等300多种海洋生物，六楼则打造自然科学博物馆，里面放满了恐龙骨架和各种矿石。

2011年开业，光一年接待的游客就有300万人。

2025年，在实体经济普遍不太好的情况下，正佳广场客流达到1200万人，销售收入还比去年增加了11%。

如今，房租的下跌不是商业终点，而是“泡沫出水”的起点。

在这轮洗牌中，仅仅靠收租躺赢的房东会被时代淘汰，而懂得制造内容、重塑体验、深度运营资产的操盘手，将定义下一个十年的财富高度。

这也是行业最真实的写照：潮水退去，谁在裸泳，一眼便知。