未雨绸缪。

香港大浦的火灾让人揪心，随着调查的深入，我们发现问题其实很多，不只是烟头或者竹棚这么简单。

另外，网上关于大火的事情也能吵起来，有点过了，现在出点什么事情就事论事太难了。

关于大火具体的问题就不聊了，相信香港那边会有一个详细的报告，我们聊聊这次大火对内地楼市的一个警示：

高层住宅的维修和安全问题。

这可能是更实际也更贴近的问题，有多近呢？

香港这次起火的居民楼是40年大修，内地的规定是30年，按照30年大修为标准的话：

内地20%的存量房已经到了大修年限，大概是2-3亿套。

如果再以时间为界：

1998年房改至今，基本上所有商品房即将进入30年大修的倒计时。

这其中以高层最为紧迫。

看个数据：

中国已经是世界上高层住宅密度最高的国家，这些高层集中建设于2010-2018年：

基本上是2008和2015两博楼市高峰时期。

而且以刚需盘和安置房为主。

高层住宅的问题在于：

人多、维修成本高、安全隐患大。

当然比起香港还是要好一些。

所以，高层发生安全事故的几率比较高，可能造成的人员和财产损失也比较大，我觉得香港这次大火之后，高层住宅会越来越难卖。

怎么来规避这个隐患？

主要还是要靠维修，既然要维修，最直接的问题就是钱从哪里来？

我们看香港这次大火：

8幢40年的老楼，维修需要3.3亿港元，因为资金不够每户还平摊了16-18万，甚至有一种说法，正是因为资金不足造成了施工方用了有安全隐患的材料，当然这要等正式调查结果。

但也凸显了资金的重要性，巧妇难为无米之炊。

为什么高层的维修成本更高？

一来是高层结构复杂：

动辄上百米，承重结构复杂，比起洋房需要更多机械，更多专业高空作业人员，这些都是成本。

二来主要就是电梯成本：

电梯只能用15-20年，比房子寿命还短，大修一次大几万，换一部几十万，整体成本大搞一次就要上百万。

所以高层的维修基金缴纳也更多，但是还是不够消耗。

怎么办呢？

1、解决钱的问题

目前住宅维修资金主要来源有三个：

维修基金：这是房屋维修资金的主要来源，但是因为历史的原因，很多老旧小区没有维修基金，所以前几年国家也规定了补足要求，低于30%就要启动补足程序。

财政补贴：地方开始试点提取土地出让金来弥补住宅维修资金不足的问题，看报道是1.5%，如果高层这块地出让金额足够高的话，也是一笔不小的资金。

业主众筹：如果还不够，只能业主众筹了，到时候恐怕挺难的，就像香港这个楼盘每户筹差不多20万。

对了，这块有关部门做了一个房屋养老金制度：

维修基金是个人账户，土地出让金是公共账户，属于比较未雨绸缪了。

2、解决修的问题

与其30或者40年来一次大修，不如平时修修补补。

这也房屋老旧不但会减慢，而且大修的概率也会减少，可以减少维修成本。

这块有关部门也有规定：

叫房屋全生命周期管理。

我记得：

当年房屋养老金和全生命周期管理刚出来的时候，舆论也是一片嘲讽，现在看来其实是相当有先见之明了。

总之，现在的舆论挺难评的。

不过有关部门还是干实事的，就像上次骂残疾人的事，最近民航总局发布通知全面提升无障碍通行的设备升级和安全适配，打脸啊。

少宣泄情绪，多研究问题。

就这样。