中国房地产的低迷，远不止“调整”这么简单了。

       曾经持续看多中国楼市的瑞银（UBS）分析师，近日突然态度180°大转弯。瑞银中国房地产研究主管 John Lam 发布最新报告，罕见地给出悲观预期：中国房价未来两年仍将继续下行，一线城市二手房累积跌幅或超过15%。

       而他给出的核心理由只有一个——租售比差到“不可理喻”。

       一、瑞银：楼市下行周期“远未结束”

       Lam 在报告中直言，目前中国房地产已经经历 四年下行周期，却依然看不到尽头。

       如果政府不出台足够强、有力度的刺激政策——

       2026年，一线二手房：预计再跌 10%

       2027年：至少再跌 5%

       换句话说，大城市想抄底还早。

       瑞银之所以做出这个预测，来自一个全球投资机构非常看重的指标：租售比。

        二、租售比“低得吓人”——房价难稳的根本原因

        一线城市最新公布的数据：

        平均租金回报率：1.81%

        平均房贷利率：3.07%

        这意味着什么？

        租房远比买房划算。

       你买房的成本收益结构，完全“不经济”。

       在正常市场里，当租金收益能覆盖房贷利率，房价才具备稳定基础。但中国目前的结构恰恰相反：

       房价涨幅停滞

       租金却在持续下跌

       租金“不受政策控制”，极具市场真实反映。

       租金不涨，房价就不可能稳。

       官方数据显示：

        2022—2025年，中国楼市租金连跌四年

       -3%、-2%、-6%、-4%

       几乎每年都在加速下跌。

       唯一租金回报率高于按揭利率的地方，是——香港。而它也是中国范围内少有能把房价稳住的地区。

       三、为什么租金会继续跌？瑞银给出三个更糟的理由

       瑞银在报告中警告：

       未来租金 还会保持每年约 3% 的下跌。

       原因主要有三点：

       1、保障房暴增，挤压私人租房需求

       2021—2025 年新增保障房供应量

       足以覆盖 13%~16% 的租房家庭

       意味着：

       15% 的私人租房需求直接消失。

       2、二手房挂牌量创历史新高

       全中国二手房挂牌量同比 +10%

       一线城市挂牌量同比 +1.7%

       房东为了加快出手，越来越多人选择“租售并举”。

       ——> 市场供应更充足，租金自然继续往下压。

       3、房屋空置率惊人

       一线城市：4%

       二线城市：11.6%

       三线城市：19.9%

       卫星城：22%

       这种空置率，在任何国家都是房地产危险信号。

       空置越高，供给越多，房价越难反弹。

       四、更刺眼的现实：就算降息，房价也得再跌

       瑞银模型给出一个扎心结论：

       即使未来中国再降 40bp（0.4%），只要租金不上涨，房价仍需下跌约 38%，才能让“买房 vs 租房”的现金流打平。

       换句话说：

       房价跌得还远远不够。

　示意图  Alex Plavevski/EPA, via Shutterstock

       五、外资机构的判断惊人一致：楼市还没到底

       瑞银并非孤例。

       惠誉（Fitch）：2026年情况可能更糟，新房销售面积或再跌 15%。

       摩根士丹利：中国房地产修复或需更长时间。

       花旗银行：房价中长期缺乏上涨动力。

       外资机构普遍盯着一个关键指标——

       租售比。

       而正如财经号“谭谈投研”所说：

     “租售比就是中国房地产最大的一颗雷，任何逻辑在它面前都站不住。”

       六、其实，中国楼市还有两个巨大风险没被写进报告

       瑞银的判断虽然悲观，但业内分析认为它依然“保守”。因为它还忽略了两个更大的问题：

       人口结构变化：人口持续减少

       未来几年，中国人口总量将继续下降。

       人口减少意味着：

        刚需减少

        家庭户数减少

        购房动力下降

       这是刺向房地产最锋利的一把“长期之剑”。

       低线城市风险远超一线

        一线城市还能靠人口流入、经济规模支撑。

        但三四线城市呢？

        人口外流 + 产业萎缩 + 供应过剩 = 房价难再回头

      “等十几年房价回到巅峰？”

        三线城市可能永远回不去了。

        这才是房地产真正“难治”的深层问题。

        结语：2025—2027，中国楼市将进入“新秩序”

        从瑞银到惠誉，从租金到空置率，中国房地产都在显示一个核心趋势：

        楼市正在从“资产增值时代”走向“居住为主时代”。

        房价不再“稳涨”，

       租金不再支撑高估值，

       人口结构发生逆转，

       楼市正在经历几十年来最深刻的调整。

       未来两年，中国楼市或迎来真正的“价格出清”。

       而买房这件事，也将在这一轮周期里，被彻底重估。