01

　　说出来怕大伙儿不信！

　　最近物业这个圈儿上演着一场魔幻现实主义大戏——

　　一边是业主锣鼓喧天庆祝物业费打七折；

　　一边是物业公司拎着账本连夜提桶跑路。

　　这心眼子斗得，让我顿时感觉：

　　《甄嬛传》的编剧还得再加把劲儿，这不比宫斗剧有料啊？

　　料从何来呢？

　　前不久，大名鼎鼎的中海物业向鄂州双创之星小区发出一封退场公告信——

　　信上明确告知，该公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，正式结束物业服务。

　　至于退场的原因，人家中海物业也在信里写得明明白白：

　　小区入住率长期较低、欠缴物业费户数比例较高，导致物业在该小区长期亏损，且垫资持续增长。

　　截至2025年1月，物业费累计欠费59.59万，经多方反复沟通仍无法解决欠费问题，最终决定终止服务。

　　可能好些老铁看到这儿，当场就懵der了：

　　这么大个中海物业，因为区区60个w就撂挑子不干了？这好吗？

　　这没什么不好，不能怪人家中海物业不讲武德：

　　入住率上不去，欠费率下不来，赔着本还赚不了吆喝…马斯克家也经不起这么霍霍啊！

　　中海物业一咬牙一跺脚，惹不起，我还躲不起吗？

　　可是万万没想到！最近咬牙跺脚提桶跑路的，可不止中海一家，只是它树大招风了亿点点而已——

　　4月24日，滨江物业发函，将退出杭州市钱塘区万固珺府的物业续聘；

　　5月28日，金科智慧服务集团发布公告，宣布退出重庆龙兴未来城市小区物业服务，退场截止日期为今年8月31日；

　　6月初，金碧物业向岳阳溪上桃花源小区业主发出公告信：表示连年亏损，无法维持正常运营，将于2025年7月30日正式退出项目，结束服务。

　　6月6日，栖霞建设物业退出东方城小区物业服务，在南京物业圈反响十分炸裂；

　　6月15日，龙湖物业阜阳分公司发布《关于龙湖物业退出双清院子小区物业服务的告知书》，在当地同样贡献了一波超话…

　　更加详尽的统计咱们就不一一赘述了，下面这张表格统计得清清楚楚。

　　抛开物业公司这些个单打独斗的小卡拉米，要我说，最魔幻的还得是重庆：

　　新版物业收费政策落地才一个月，就已经有20多个小区物业费集体跳水。

　　这效率，还有谁？

　　这里面最让人大跌眼镜的是，还有项目直接从1.8元/㎡砍到1元/㎡…

　　列位！我三舅妈上菜市场砍价砍得都没这利索…

　　现在的形势，魔幻就魔幻在——

　　业主们前脚刚刚喜迎物业费打七折，物业公司后脚就官宣跑路，开始哭坟。

　　而且就效率这一块来说，庆祝打折的远远赶不上官宣哭坟的利索…

　　02

　　许多经常看咱们号的铁子都知道：

　　这些年各大开发商的日子，堪比王小二过年，那是一年不如一年。

　　房地产行业开始从增量圈地慢慢转向存量提质。

　　在这种情况下，物业反倒成了如今房地产链条上过得最滋润的，有些头部物业公司甚至明里暗里成了房企的“隐藏供血条”。

　　金科、中骏、碧桂园，恒大、蓝光、雅居乐，德信、旭辉、花样年，融创、世茂、阳光城…

　　有的以资抵债，有的现金输血，有的股权转让，有的应急兜底…

　　具体方式方法，包大伙儿长知识开眼界，有兴趣的可以自行搜索、对号入座。

　　那许多铁子瞬间百思不得其解：既然如此，那怎么还说撤盘就撤盘呢？

　　其实，许多物业公司的退场公告里，已经撕开了这个事儿背后的真相——

　　一方面，物业收费越来越难，导致开源无望；

　　另一方面，维护难度日趋变大，导致截流更难。

　　咱们不听物业公司怎么说，来看一组权威数据吧！

　　中国物业管理协会发布的《2024中国物业服务行业发展报告》显示：

　　全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降到2023年的76.2%，2024年一季度进一步降至73.5%。

　　而下滑的原因，也有相应的调查报告——

　　约有78.6%不缴费的业主认为"物业服务质量与收费标准不匹配"，是拒交物业费的主要原因。

　　用老百姓自己的话吐槽说：

　　“明明交了物业费，但楼道里的垃圾杂物该乱放还乱放”；

　　“电梯三条两头坏，不仅耽误事儿，而且耽误心情”；、

　　“反映点啥问题，物业公司的响应没有最慢、只有更慢”；

　　“小区保安岁数越来越大，俩老头儿凑七颗牙，不知道是我保护他还是他保护我”

　　…

　　而上海交大不动产管理研究所的一项调研数据显示：

　　以上问题，在弱二线城市以及三四五线城市的老小区和各类保障房、回迁房小区，其实更加严重。

　　可问题就在于，越是服务质量上不去，拒交物业费的业主就越多。

　　因拒交物业费引起的纠纷属于民事合同范畴，与银行金融系统并无直接关联。

　　只有进入司法程序且物业公司胜诉后，拒不履行法院判决的，才可能被纳入失信被执行人名单，从而影响征信。

　　理论上来说的确如此，但实操层面难度是非常大的——

　　你那个电梯一年坏几回？垃圾有没有及时清理？绿化平时养护及时不及时？

　　这些个问题在司法实践中调查举证本身就存在模糊性与不确定性。

　　所以，真正发生物业公司与业主对簿公堂的概率非常低。

　　这样一来，收缴物业费、收缴多少物业费…这些事儿的实操弹性就非常大。

　　此外，几个月以来，大家频繁看到“物业费打七折”的新闻。

　　这本质上，是卡死了物业公司的营收上限与利润来源。

　　一旦拒缴物业费的业主比重持续扩大，且伴随着物业费实际收缴上限被卡死，那必然会伴随着物业服务质量显著下滑！

　　部分坐拥多套房源的业主一瞅这情况，要么分分钟搬走，要么甩卖自家房源…

　　久而久之，入住率持续走低，租客甚至群租客比重持续走高。

　　业主在没有征信约束、诉讼可能极低且大几个月不来一回的情况下老老实实缴纳物业费？

　　这就好比“你找县长，你往乡长家都不干了”，净扯那没用的…

　　03

　　但是站在物业公司的视角看，虽然物业费收不上来，但经营支出却一点不少！

　　根据上市物业公司财报数据显示：2023年行业平均毛利率为18.7%，比2019年下降了5.3个百分点。

　　而这，恰恰是收不上来物业费的小区最大的管理痛点所在——

　　从硬件来看，项目设施老化，物业收入难以招架；

　　根据中国特检院、住建部、万科物业以及苏州园林局等单位统计数据显示：

　　15年以上老旧电梯故障率大约提升300%，单次大修费用就得在10万以上，而更换成本则在30-50万/台；

　　20年以上铸铁管漏损率超过25%，改造费用约200元/米，每10000套房源的改造费用就得超千万；

　　15年以上小区，年度维修单量是5年内新小区的3.8倍之多；

　　老旧小区植被死亡率甚至高达40%，补种成本占物业费的比重达15-25%…

　　根据中国物业管理协会2024年报告显示，以物业费3.2元/㎡小区为例——

　　5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8-1.2元/㎡，占物业费比例约为25-35%；

　　10-15年房龄小区，年均维护成本约1.5-2.0元/㎡，占物业费比例约为45-60%；

　　而15年房龄以上小区，年均维护成本则飙升至2.5-4.0元/㎡，占物业费比例约70-100%。

　　在这种情况下，单方面喊着降物业费确实有点违背物理学的客观实际。

　　如果将每隔几年就要上涨的人力成本投入计算进去，恐怕物业支出成本还要在上述基础之上，翻个10-20%。

　　从软件上看，维权投诉变多，同样令物业公司疲于应对。

　　这里面的核心主要是两个问题——

　　一是物业营收上限卡死的情况下，大概率会带来物业服务质价不符，物业和业主的矛盾日益被激化；

　　二是房屋质量问题或其它开发商遗留问题，业主将怒火转嫁给物业，最典型的就是拒缴纳物业费施压。

　　另一点值得注意的问题就是，随着投诉越来越多，物业公司和业主记忆对投诉本身各自产生情绪——

　　对于物业公司来说，很可能是“虱子多了不痒”，最后的结果就是：

　　一个问题是一把问题，一把问题是一个问题。

　　对于业主个人来说，小区管理维护的客观问题看在眼里，物业公司的应对措施也看在眼里…

　　时间一长，对物业的不信任感自然会甚嚣尘上。

　　说到这儿，可能不少朋友已经坐不住了：

　　我怎么知道我家小区物业有一天会不会也跟着摆烂？！

　　你就看这三个关键节点妥妥的——

　　首先，欠费问题愈发严重。

　　如果小区催缴物业费越来越频繁，业主之间讨论物业费收缴问题越来越密集…

　　以上可能是最常见的信号。

　　然而笔者本人还见过更极端的：

　　将当年未缴纳物业费的门牌户号与部分加密处理后业主信息张贴在小区显著位置。

　　本质上讲，这是物业公司不想体面，更不想给业主体面。

　　一旦出现类似情况，那多半是因为近期小区物业欠费问题愈发严重了。

　　服务质量显著下滑。

　　这方面细节就太多了，譬如小区清扫越来越不及时、园林绿化浇灌或修建频率越来越低、设施老化维修响应越来越慢、需要物业工作人员到场动作越来越懈怠…

　　凡此种种，其实都算服务质量显著下滑的蛛丝马迹。

　　如果是以上情况组团出现，那就要多留个心眼，很可能是小区物业无意续签的前兆。

　　察觉类似情况后，短期内非必要情况下不建议再与该物业公司有大笔资金往来，可先观察为主。

　　对物业不满公开化。

　　如果你在小区业主群内发现，吐槽小区的声音越来越多，或对业主的不满即将上升至业主大会活动的层面，那多半意味着——

　　业主与小区物业之间的矛盾已经公开化了。

　　在这种情况下，如果小区物业耐心解释或据理力争，至少说明它主观上是希望将物业管理的工作做好，在乎企业口碑和脸面的；

　　如果面对业主们的质疑和不解，物业公司不再耐心解释或得过且过，那多半说明它已经进入摆烂状态，就当前的情况看，官宣跑路或许只是时间问题。

　　04结语

　　笔者本人也是业主，干不干这行咱都得说句公道话：

　　物业和业主之间的“相爱相杀”，总不能一直靠跑路和打折无限续命。

　　因为看似对立的两者之间，放在更大的维度说，是唇齿相依的“共同体”。

　　如果一个只想少交钱，一个总想多躺赚的戏码继续下去还没人管，那最后只唯一的结果只能是各自陷入泥潭，业主住得闹心，物业提桶跑路，资产加速贬值。

　　对于以上这个结论有疑问的老铁，去30年以上房龄的老破小走一圈，啥都明白了。

　　想来想去，关于物业的未来出路，我就想出九个字，写在下面大伙儿共勉——

　　“明算账、强监督、真服务”。

　　具体来说，该老旧改造的抓紧推进改造，该业主该缴纳的费用做到不拖欠，该物业练的内功千万别糊弄。

　　而在整个过程里，最缺的实际上是一套行之有效的监管机制。

　　至于这个监管机制具体是什么、怎么个流程、如何保证持续运转…

　　我们充分相信广大群众的智慧。