房地产市场是一个充满变化和竞争的领域，不同的房屋类型在不同的时期会有不同的表现和需求。

比如目前，城郊新盘户型虽好，但距离远、交通不便利，再加上过去总听说期房暴雷、交付维权，这事多少让人心有余悸。

所以现在，很多人买房都会选择城区，而且随着时间的推移以及未来人口的流动，中国未来十年，一些房屋可能面临过剩或贬值风险，甚至沦为“贫民窟”，内行人早已悄悄“抽身”。

.01 老破小——越老问题越多

说到老破小，大家第一映像是——没有电梯，住的高一点平时搬点重物回家累的半死，道路坑坑洼洼，墙面脱落，电线乱的像蜘蛛网，水管锈蚀，

更离谱的是，夏天蚊虫巨多，在家涮个火锅，都有跳闸的可能。

还有停车难、邻里矛盾多、物业差或压根没物业……

业内有一种说法，小区建成前 20 年是它品质最好的时候。20 年是由盛转衰的分水岭 ，越往后越容易出问题。

然而，却有相当一部分家庭住在这种老房子里。

比如有些刚刚建成十几年的小区，看着也不比那些“老破小”强多少。虽然外观看上去还不算破旧，但进了单元楼，灯是坏的，墙皮脱落，垃圾乱堆，墙上也到处贴满小广告。

一般，房龄不大的小区会“沦落于此”，主要也和物业有关，比如物业干啥啥不行，收钱第一名，常规的服务保洁都不及格，再漂亮的房子也保不了几年。

.02 城市边缘小区——成了“骨灰盒”的家

最近十几年，开发商为了迎合市场需求，大量开发城市边缘土地，建造了不少高楼住宅。

一般这种建筑的质量和设计水平都不差，设施也比较完善，但地段偏，交通不便，医疗教育配套资源不充足，所以住这种小区的体验都不高。

尤其是城市的发展方向和重心发生变化的情况下，这种边缘化的小区，基本上失去了发展潜力和价值。

一般买这种房子的，都是投资客、炒房客居多，但是位置偏，所以出租率不高，很多都是常年空置。

比如有的小区，一到晚上点灯率不足30%，也正因为如此，这两年房价一调整，这种房子也是跌幅挺大的。

而且有的人嫌墓地太贵，甚至会把这样的房子用作放骨灰盒！

所以将来，这样的小区情况也不太乐观，可能会成为闲置的“鬼城”，或者只能以超低的价格，吸引一些低收入者和外来人口的入住，形成新的“贫民窟”。

.03 环境问题严重的小区——有钱人“惜命”

这种小区一般建设时间都比较早，以前一些开发商为了追求利润，忽视了对环境的保护和改善，

比如小区附近有污水处理厂、或工业区污染，这些问题不仅影响小区空气质量，甚至影响水质，进而影响居民的健康。

还有的小区，甚至内部噪音污染种，存在油烟异味污染等问题，这些问题不仅影响居住质量，甚至对业主的身心健康带来影响。

如果这些问题得不到有效解决，叠加小区本身就不具备优势，最后很可能被新的住宅区所取代，慢慢的就会失去原有的便利和活力，最后租金售价只会跌跌不休…

到那时，有实力的买家和租客更看不上这种小区，最后就只成为低收入者和外来人口的聚居地，进一步恶化小区的环境和氛围。

写在最后

不论是从居住品质还是将来的价值方面来分析，以上三类小区都很可能在未来10年内，成为城市中的“贫民窟”，正因为此，不少懂行人早已悄悄从这一类小区中“抽身”，开始寻找其他更有前景和品质的住宅。