CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官布罗杰斯（Jan Brongers）周二就温哥华岛萨尼治(Saanich)一幢115年历史的房屋出售失败一案，在裁决中得出了上述结论。

去年9月，房地产经纪人兼房地产开发商罗斯（Daniel Bryan Ross），试图从业主凯尔加维(Kyle Joseph Garvey)和马修加维(Matthew Thomas Garvey)兄弟手中购买这幢房子。

据称，该房产占地8,033平方呎，是一幢单层两房住宅，目前“无人居住，状况不佳”。卑诗物业估价处(BC Assessment)2025年对其评估价值为801,000元，其中除24,000元外，其余均为土地价值。

加维兄弟要价759,000元，并亲自挂牌出售这幢房屋，没有聘请房地产经纪人。

据判决书引用潜在买家和卖家之间的往返电子邮件内容指，罗斯提出75万元的报价。

凯尔回道：“很遗憾，我们今晚不会接受你对该房产的报价。”并鼓励若有兴趣的话，可在“将来再提交进一步的报价”。

而罗斯“几乎立即”做出了回应。他写道：“我不会再提出任何报价。”“通常情况下，如果你对某些东西有不同的看法，你会给我一个反报价。那么请问一下，你想修改哪些地方呢？”

接下来的几天里，罗斯和凯尔不断打电话和发短信，凯尔最终向罗斯还价，要求罗斯支付769,000元，外加更高的定金和更低的买方经纪费。

但加维兄弟俩均未在这份还价上签名。

兄弟反悔称还价是在与对方谈判

罗斯同意了条款，并将一份带有他自己签名和姓名首字母的版本发回给加维兄弟，其中附了一张说明，称卖方“通常”会发送已经签名的还价。

卑诗最高法院裁定，透过电邮向潜在购房者发送未签名的还价，并在简讯中回复“竖起大拇指”表情符号，可令买卖合约成立，但该合约不具强制执行力。

罗斯写道：“我知道你正在边走边学。”“根据我们之间的电子邮件和短信对话，我向你提供这份已签名并已接受的报价，表明你向我提供了『还价』。请你尽快在所有文件上签名。”

除了电邮之外，罗斯还给凯尔发了一条短信，表示他已经接受了还价，而凯尔则回复了一个“竖起大拇指”的表情符号。

其后在买家催促签署还价下，凯尔回应需要先与他的兄弟及律师谈谈。

尽管买家一再催促，但加维兄弟从未签字确认还价，最终甚至称自己只是在与罗斯谈判，并未同意将房产卖给他。

罗斯于是将加维一家告上法庭，并在房产所有权上附加了未决诉讼证明。

他请求法院认定他接受的还价构成有效且为可执行的合约，这将使他能够完成购房动作。

加维兄弟则认为，合约根本不存在，罗斯的诉讼应该被驳回。

法官将纷争分解为多个法律问题

布罗杰斯将此事分解为多个需要回答的法律问题。第一，当事人之间是否订立了有效契约？其次，如果他们这样做了，那么该合约是否具有强制执行力？

对于第一个问题，法官的答案是肯定的。判决书中写道：“站在罗斯的立场上，一个理性的人会认为，2024年9月24日下午4时10分，业主发送的电子邮件（即还价）是一个可以接受的报价。”

“站在业主立场上，一个理性人会认为，罗斯于2024年9月24日下午6点14分向业主发送的回复邮件，是对业主报价（即还价）的接受。”

尽管加维兄弟辩称，该反提议仅仅是“讨论信件”，但布罗杰斯认为这一建议“完全不诚实”。法官也驳回了加维一方论点，即罗斯愿意透过进一步谈判来改变合约条款，这破坏了他认为合约存在的立场。

布罗杰斯裁定，未签署反要约这一事实并不会使合约无效。

但判决就指出，合约的存在本身并不会使得合约具有可执行性，特别是当一方拒绝执行时。

据卑诗省《法律与公平法》（Law and Equity Act）规定，有关土地的合约必须以书面签署才能生效。

尽管罗斯承认加维兄弟没有在还价上“签署传统的签名”，但他认为法院的解释应该更广泛，并得出加维兄弟实际上已经通过与他通信的方式签署了该文件的结论。

但法官在判决书中写道：“发送电子邮件并不等同于签署电子邮件，就像邮寄或传真信件并不等同于签署信件一样。”

“仅仅通过在与合约文件本身无关的文本中，发送一个竖起大拇指的表情符号即可『签署』合约，这与仅仅包含『是』字的文本就构成有效签名并无二致。要做到这一点，就需要将（《法律与公平法》）『签署』一词视同无物。”

因此，布罗杰斯驳回了罗斯的诉讼。然而，法官拒绝下令从加维兄弟的房产所有权中删除未决诉讼证明，理由是，在罗斯考虑是否对该裁决提出上诉期间，兄弟俩未能证实如果继续保留该证明，他们会遭受困难或不便。