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北京豪宅也开始“坠落”
www.wforum.com | 2024-04-02 16:51:33  子宜 | 0条评论 | 查看/发表评论

    这几天,上海的豪宅中介都在说以196亿打破单盘单日销冠的中海顺昌玖里,而北京的豪宅中介,则都在力推一套二手房:望京金茂府225平的三居。

  作为北京第二座金茂府,望京金茂府一直是望京豪宅里的金字塔尖。

  西侧是景山小学,周边配套成熟,十大城市绿地,200万平绿色生态资源,恒温恒湿科技加持,都让望京金茂府这几年的单价都稳如狗:至少12万一平米以上。

  这套在售的虽然是顶层,但还赠送2个车位。去年5月份,这个户型曾卖出3100多万的高价;五个月后,同样户型,成交价变成了2700万。但今年的小阳春,价格一出来,大家都被震惊了——总价2200万,连车位折合单价,只要9.7万。

  这是望京金茂府这几年唯一一套单价低于10万的房源。虽然单价这么低了。但现在,有意向的客户还在一百万两百万的砍。

  最近,不少中介向客户吹风,北京市场成交在回暖。不仅周末单日的二手房成交量破千,近几天工作日的网签量也超过600套。预计这个月成交量将达到:1.5万套。

  北京楼市的荣枯线是1.2万套。二手房成交量达到1.2万套,说明市场稳定,要是达到1.5万,说明市场有温度了。但硬币的另一面是,二手房成交难度不断上升。一位豪宅中介说,过去半年,每两个月价格下降5%。要是想要成交,降幅必须高于5%。

北京豪宅也开始“坠落”

  北京豪宅区之一的望京金茂府(网络图片)

  与望京金茂府一墙之隔的臻园,高峰时的单价也曾接近13万一平米。不过,臻园新近成交了一套134平的小户型,成交单价降到9.9万。而挂牌的单价,最低已降到了8.9万。

  在这之前,臻园已经6个月没有成交了。

  十年前,臻园以近50亿的销售额夺得当年北京商品房的销冠,开盘价只有4.7万。那时的互联网正值风口,周围的房价也扶摇直上。距离阿里总部不到2公里的臻园,单价一路涨到了12万多。

  过去三年,大厂扎堆的望京,是北京朝阳最炙手可热的区域。望京金茂府和臻园,则是这片区域价格的锚点。但现在,这个锚点,垮掉了。

  不止是望京,最近北京不少区域的豪宅,价格都有点崩了。

  朝阳豪宅之锚——拥有朝阳最优质学区的太阳公元,单价最低降到12万;海淀大厂改善之锚——万科如园,价格降到了10万;万橡府,价格也回调到12万多……

  去年北京楼市跳水的,还只是学区房和老破小;但在今年,跳水传染到了一直被视为核心资产的次新豪宅。一线豪宅的信仰,竟然开始坍塌。

  一家专做豪宅的北京中介监测数据显示,他们最近每个月总价1500万以上的豪宅,挂牌涨五六十套,但去化只有二十套左右。在这家机构做豪宅的朋友告诉说,这些豪宅卖家分为三类,一是公司急需资金周转,二是优化资产配置,将手里的多套房换为一套核心优质房源,最后,就是润的人了。

  她说,成交的房源里,润的人占了近一半。所以今年海外资产配置很火,他们海外部这三个月的业绩,相当于去年半年的业绩了。

  另一位在朝阳公园片区卖豪宅的朋友也告诉说,这一波急着挂牌的房东,有四成人都是已经润的,或者打算润的,而且户型越大,润的比例越高。

  刚刚过去的周末,链家周六日实时成交量从上周的977套,降到931套。连续两周成交量在下降。中原地产首席分析师张大伟说过,北京二手房小阳春的基准线是:周末一天1000套。

  这应当是近几年来最差的小阳春了。

  二手房失去价格锚点,当然也会传导到新房上。自去年10月以来,顶着指导价开盘的项目越来越少。招商臻园7.2万一平的指导价,开盘6.6万;万科东庐指导价6.5万一平,开盘降到6万;中海公元里指导价7.8万一平,开盘整整降了一万:6.8万。

  就连以往坚挺的朱辛庄,中海寰宇未来也不再硬撑,开盘降了两千——6.4万一平。原先为了抑制房价快速上涨的指导价,现在竟然成了给开发商打气的一个价格。

  三月末的一天,笔者去北京星河湾一个朋友家做客,他说自己去年也把房子挂了出去,但挂牌价格这几个月一降再降。当时他卖房子,是想去买中信城四期的。但当时,他连售楼处的门都没摸着,换房计划也就作罢了。

  中信城四期是北京最神秘的楼盘。当时周边的二手房大约19万一平,但新盘只要16万5。怎么看,都是稳赚不赔的买卖。开发商也异常低调,努力给项目降温。售楼处地址、电话,一个能联系到的官方渠道都没有。他们甚至想悄摸摸开盘,被写了之后,他们才公开开盘。

  现在,旁边二手房的价格也缩水了。差一些的楼层已经降到了15万多,倒挂消失了。

  回过头来看,过去一年市场的变化,还是超出很多人预期。

  3月28日,北京的政策迈出了一小步,官宣解除离婚限购。出政策肯定是大好事,但离大家的预期还是差一点点。毕竟,前两天网传说政策还可能调整非京籍购房资格的认定方式。

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