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北京用力过猛 楼市危机涌动
www.wforum.com | 2021-09-08 06:19:45  天下财商 | 0条评论 | 查看/发表评论

    最近,关于大陆房地产业的坏消息实在是太多了,住宅成交量持续降温,房企销售额下降,地产业掀起离职大潮,而北京当局对房地产的调控力度却丝毫不减,最近还波及到了北京的民宿和短租平台。

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  那么,在中国经济正在转向衰退之际,北京调控房地产的决心为何还如此之大?而近期,学者和业界人士纷纷警告说,中国的房地产市场面临极大的风险,这个风险又到底是什么?我们今天就来谈谈这些问题。

  政策持续打压下 房地产前景黯淡

  最近几个月,北京当局持续整治房地产市场,各地调控措施仍在不断升级。一线城市也纷纷出台相关政策打压房价,比如上调按揭利率,限制房屋赠与,对二手房上网交易进行价格核查,对学区房进行限制,推出离婚限购新规等等。

  7月23日,中共住建部等8个部门还发出一个“持续整治规范房地产市场秩序的通知”,计划用3年时间,对房地产业所有环节进行管控。

  而来自中原地产研究中心的统计资料显示,截至8月31日,平均每月有超过50次的房地产调控;2021年房地产调控累计突破400次,全面刷新历史纪录。

  在政策强力调控下,8月份全中国房地产市场继续降温。据克而瑞统计,29个重点监测城市商品住宅成交面积同比、环比分别下降22%和10%,比2019年同期下降了8%,降幅和7月相比有所扩大。克而瑞的数据还显示,百强房企8月份的整体业绩,同比下降20.7%、环比下降10.7%,不及上半年和历史同期;累计业绩的增速,自二季度以来持续放缓。

  与此同时,房地产企业也掀起了大规模的离职潮。第一财经报道,从财务报告数据来看,近三年,头部房企的员工人数,都从超过13万的高峰大幅下降。而最新的中报数据显示,富力、泰禾等房企员工的人数,在一年中大降超过30%。

  一位千亿级房企的员工说,最近几个月,他周围的很多人跳槽去了互联网、央企、国企,而一名刚刚转行几个月的前地产人甚至形容说,自己就像风口上掉下来的猪。

  虽然房地产行业的薪酬仍然处于高位,但据机构统计,大部分上市房企薪酬总量增速连续收窄,2020年的人均薪酬首次出现下降,高管薪酬也同比下降5%。

  北京民宿遭整肃成“下一个行业”?

  而最近,大家看到,北京民宿行业又成了被整肃的“下一个行业”,当局突然发出通知,所有线上出租平台展示的房屋,即时全线下架。北京市住建委的通知说,全市范围内的房源暂不得开放经营。估计受到影响的业主,会有十万左右。

  其实,早在去年底,北京市已经发布了一个“规范管理短租住房的通知”,并从今年2月份开始实施,目的据称是要贯彻“房住不炒”等住房制度,还要解决带来的治安、扰民等问题。里面要求民宿必须有“六证”,而所谓“不合规”,就是指没有“六证”。

  但是,这“六证”中有几个非常难以办到,比如,经营者和所在地派出所签订的治安责任保证书,还有所在小区业主委员会、物业管理委员会、本栋楼内其他业主书面同意的证明等等。

  这次,北京民宿被大面积下架,正赶在环球影城开业、北京即将进入冬奥会周期之时,让经营者损失惨重,因为其中不少人,就是瞄准了环球影城和冬奥会的商机而来。这些民宿集中在延庆、昌平等地,有的是整个村子都改成了民宿。一位有30间房源的民宿经营者估算,不算装修等前期投资成本,30间房意味着每月将亏损大约12万元。

  当然,这些监管措施,显然不是单纯为了防控疫情或者是解决治安、扰民等问题,主要还是为了加强对民众的管控,就像一些评论所说的,民宿行业垮台之后,外省人在北京的住宿将支付更高的成本住酒店。如此一来,很多不被政府欢迎的人,比如低收入的访民,维权人士,进京将会更加困难。

  房地产调控不放松 北京到底担心什么?

  从目前来看,北京当局对房地产的调控还将持续。8月31日,中共住建部副部长倪虹在新闻发布会上提到,下一步将继续稳地价、稳房价、稳预期,重点坚持“房住不炒”,防范和化解市场风险,以及建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制等。

  那么,北京要继续对房地产实施严格调控,到底是在担心什么呢?我们来看一下,东吴证券首席经济学家任泽平的两篇文章,似乎对此做出了回答。

  任泽平曾在8月发表文章,认为中国房地产改革最重要的是要软着陆,避免硬着陆,因为硬着陆的代价很大,比如2008年的美国次贷危机,还有80年代时,日本的房地产泡沫破裂,都对一国经济发展造成了极大的冲击。

  任泽平说,目前在中国,房地产带动的相关投资占固定资产投资1/3以上;居民财富里,房市、股市、债市加起来,房地产大约占70%以上;此外,银行对房地产领域的贷款,占整个银行贷款比重超过1/3。也就是说,房地产对中国经济的贡献很大,但是,风险也大,所以让它实现软着陆非常重要。

  那么,怎么实现软着陆呢?任泽平认为有两个办法:

  一是用时间换空间。比如,如果全国的房价10年内都比较稳定,但居民收入、经济都在增长,慢慢的发展就可以把上涨的房价消化。

  二是用市场的方式。首先确立城市群发展战略;其次,人地挂钩,人来了就供地,实现土地与人口相匹配。比如某个人从东北流动到了深圳,那么用地指标就要划到深圳,建立全国用地指标的拍卖市场,以此实现资源优化配置和供求平衡。

  在另一篇5月份时的文章中,任泽平认为,在全球历史上大的经济危机中,十次危机九次地产,房地产是周期之母,对经济增长和财富效应有巨大的影响。

  虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃,都和货币收紧和加息有关,所以过度金融化是风险之源。如果缺乏人口、城镇化等基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间会更长。要警惕并采取措施控制房地产泡沫,以人地挂钩和金融稳定为核心,加快构建长效机制。

  任泽平还提到,中国的情况并不乐观。因为“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从长期看,中国20至50岁主力置业人群比例在2013年达到峰值;从中期看,区域分化明显,人口继续往大都市圈迁移,人地分离、供需错配问题仍严重。

  所以,为避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势,任泽平建议,以常住人口增量为核心,改革“人地挂钩”,优化土地供应;推进房地产税改革、土地财政转型;实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定市场预期等等。

  可以看到,这些建议,和目前中共的房地产调控措施非常吻合。也就是说,中共最担心的就是房地产泡沫。而目前,中国的房地产泡沫非常明显:它不仅增加社会投机气氛,抑制企业创新的积极性;还对实体经济产生挤出效应;同时,房价过高也会增加社会生产生活成本等,具有十分明显的负作用。

  专家学者接连警告 中国楼市有大危机

  不过,任泽平认为,中国房地产要实现软着陆,针对房地产的调控一定不能操之过急。如果政策操之过急,这个风险就会非常大,处理不好可能会爆发中国版的“次贷危机”。

  不止是任泽平,对中国房地产市场面临的风险,其他一些专家学者近期也在纷纷发出警告。

  比如,8月31日,融创中国的董事会主席孙宏斌表示,整个信贷市场资金比较紧张,今年下半年的销售压力很大,而压力大主要来源于两个方面,一是有些企业压力比较大就会开始降价,另一个就是国家的政策比较坚决。孙宏斌还用“比较惨烈”来形容下半年的房地产市场。

  另外,8月29日,国家金融与发展实验室理事长李扬,也在一个论坛上说,中国应该警惕房价下跌及其可能带来的潜在风险,防止出现“负资产”。李扬认为,如果有一天房子价格低于现有负债,卖了都还不了款,市场真正的危机就到来了。

  那么,这些专家学者说的风险到底是什么呢?其实他们说的都是一个意思,就是如果房地产调控操之过急,造成房价下跌,就会引发金融风险,这将成为房地产市场真正的危机。

  而根据中国指数研究院发布的百城价格指数显示,8月份全国100个城市新建住宅的平均价格为16,152元/平方米,环比上涨0.20%,同比上涨3.51%,涨幅都较上月收窄。其中,68个城市的新房价格环比上涨,30个城市环比下跌,下跌个数比7月增加了7个。

  8月18日,党媒《经济日报》发文称,“防止房价过快下跌,也将成为房地产调控政策的方向之一。”8月22日,《北京青年报》发文,强调“房价大起大落,不利于财政统筹和国家金融安全”。

  于是,可以看到,一些三、四线的城市,在曝出房价下跌后,都受到了政府的干预。比如,沈阳万达每平方售价11,000元的楼盘推出8,000元的特价后,被政府约谈;山东荷泽市恒大地产的两个楼盘,因为降价远远低于市场价格,被当地政府以“不正当竞争”为由予以处罚;湖南岳阳市政府则发布了全国首个房价“限跌令”,要求商品房售价不能高于备案价,同时也不能低于备案价的85%。

  9月2日,评级机构穆迪,将中国房地产行业的展望,由稳定下调为负面,认为未来6到12个月,房地产开发商的国内银行和信托贷款融资,以及境内外债券市场融资管道依然紧张。而评级机构中诚信,也在7月下旬,首次将中国房地产展望,由稳定下调为负面。

  一周前,野村证券的首席经济学家陆挺在最新报告中表示,因为中共当局已将遏制房地产泡沫上升到国家战略的层面,直接出手干预房地产信贷供给,且几乎没有撤回相关高压举措的回旋空间,市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。

  陆挺还警告说,从某种意义上说,这可能成为中国的“沃尔克时刻”。

  什么是“沃尔克时刻”呢?在上世纪70年代晚期,时任美联储主席保罗.沃尔克(Paul Volcker)采取了激进举措来遏制通胀,导致美国经济80年代初经历了大幅的经济衰退。

  虽然沃尔克的举措,为美国之后20年的长期扩张奠定了基础。但是,陆挺认为,中国这些高压遏制举措,可能无法完全达到中共最高层的预期,因为中共政府没有制定全面的长期发展计划,中国房地产行业的长期前景也依然不明朗。

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