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过去的每一天 都将成为中国楼市最好的一天…
www.wforum.com | 2021-07-21 04:50:47  财经冷眼 | 0条评论 | 查看/发表评论

  过去的每一天,都将成为中国楼市最好的一天!毋庸置疑的是,中共高层正全力将中国楼市拽入到计划经济的范畴。有史以来,对于楼市的强管控,从来没有像这一刻这样严格过。

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  2020年6月后,新一轮楼市上涨是从深圳和上海开始的,后续才传导至其他热点城市。这个传导路径和2015到2017年的大路径几乎完全一样。结果,中共高层以雷霆之击,针对性地将领头羊深圳彻底打残了。

  今年的3月到6月,深圳二手房单月网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套,以平均500套的尺度逐月递减。而在2020年,这一数据为月均1万套。

  深圳楼市是中国楼市调控和民间博弈的最典型区域。以往每次出台调控后,市场往往能在二到四个月的时间内适应,然后迅速回升。每一次博弈的结束,信号都很明确,就是成交量的触底反弹。

  但是这一次,明显不一样了。甚至,连投资客最喜欢的打新都不香了。无人问津。

  两周前,龙岗布吉新盘开售,一共373套房子,折扣达到了近年最低的88折,但去化率依然只有77%。

  三周前,宝安新盘推售,一共856套房源,售价7.5万到9.7万,去化率只有六成。

  根本原因在于,在这个新盘周围,二手房的官方参考价只有9万。最近这一波大行情,一个典型的特征就是打新,不管是深圳、上海,还是苏州无不是如此,杭州则是长达四年的打新。打新的终极意义在于:新房严格执行限价,二手房为纯市场价。

  由此,一、二手形成的巨大剪刀差,也带来了巨大的套利空间。比如,上海的复兴珑御,限价13.6万,周边二手的次新房是20万,买100平就是640万的利润差。而动辄200平之上的大户型,分分钟就是1000多万的可见收益。这等于上海市在给你发钱。

  但是在从今年2月之后,情形陡然而变。

  2021年2月8日,深圳出台二手房参考价值度,一年一发布。这导致深圳新房,在二手房官方价格指导下,打新已经毫无意义。

  在此之前,深圳调控一直都是注重在需求端,全国也是如此。但是从今年开始,金融端调控的持续发力,已经成为了调控的典型特征。

  作为国内人口、资金、城市红利最大的承载地,深圳楼市从2008年之后,已经十多年没有萎靡过。最多也不过就是几个月的政民博弈周期。但是此次中共高层以铁定之心,连下四个重锤:严查首付资金来源、上调房贷利率、严打民间炒房团、二手房指导价。分别从资金来源、资金成本、预期收益和投机群体四个方面进行了精准打击。

  在此之前,任何的炒房客都会知道,投资的核心是高杠杆和可预期的高收益。这是楼市的终极发动机。但现在,致命之处就在于,银行贷款以官方参考价为准。二手房参考价和银行信贷政策的联动,死死地卡住了资金端。就连房产抵押的经营贷也无能幸免,必须参考官方二手房指导价。如果按照市场价出售,购房者就必须高首付,参考价和市场价差距越大,首付款就越多,这让购房者很抵触。这背后则是流通性的瞬时萎缩。

  深圳的二手房交易周期已经扩展到313天,比年初的1月增加了153天。这一次的政民博弈,投资客几无还手之力。

  深圳已经显露出顺从的特征,5月深圳一手网签仅有2677套,环比下降23.6%,创下最近一年的新低。今年2到5月,新房总网签1.49万套,比二手房指导价出台之前的四个月,下降了整整四成。

  毋庸置疑,二手房指导价显出了巨大的威力,坊间对深圳楼市预期持续看衰。

  中国楼市大行情,起于深圳,也终将完结于深圳!

  楼市调控再也不是限购限贷的旧有套路。这些旧的政策,已经到了张力的边缘,效果在边际递减。这也是去年下半年,限购政策已经是史上最严,但依然挡不住核心城市开始涨幅轮动的主要原因。博弈周期会抹平任何需求端的观望,因为楼市的核心发动机依然存在。可预期收益、高杠杆和流动性,这才是楼市触底反弹的本象。

  但从2021年开始,中共高层的思路已经产生了巨大的变化,正在从土地端、供应端、资金端、交易端,全方位重塑中国楼市的底层逻辑。

  整体来说,中国楼市正在面临一波天量的供应潮;深圳二手房指导价被当做了调控范本,越来越多的城市采用了二手房价格管制;两道红线卡死了交易端的流动性。楼市越来越呈现高资金消耗、低流动性的特征。

  于是,从2月的深圳开始,东莞、无锡、上海、杭州、成都、西安、宁波,所有热点城市在全面管制二手房交易价格。再加上两道红线带来的二手房贷款荒,国内热点城市在全面失去楼市的流通性。也许,这才是高层预期中国楼市对于中国经济的应有作用,那就是:全面回归计划经济时代,作为辅助中国经济健康发展的重要压舱石,而不是制约经济转型的障碍。

  举个例子说吧,面对国际国内货币大放水,楼市的一个巨大作用就是可以消化天量的流动资金,对冲伴随大放水带来的整体经济通胀预期。通胀的根源是流通的货币过多。而楼市正是高资金消耗的有力武器,只要再做到低流动性,那么就是治理通胀的有力武器。

  在《货币的教训》里,周其仁写了一个亲身经历的故事,那是在1962年,国内的流通货币量达到了130亿人民币,而社会只需要70亿,另外多出来的这60亿该怎么办呢?

  当时主管经济的陈云想出了一个办法是,搞了几种进口的高价商品,一下子回收了60亿,市场物价就稳定了。

  如今,中共高层对于楼市的功能设定,也许就是这样的作用。但现实效果如何,还是要打个大问号!

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