香港快被买爆仓了 | |
www.wforum.com | 2024-03-18 13:11:29 米筐投资 | 0条评论 | 查看/发表评论 | |
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香港的楼市行情,已经被点燃了。 ——这是一个事实判断。这个判断是否为真,我后面再列出具体的现象和数据。 那接下来的问题就是: 香港的这把火,会把内地、尤其是一线城市的行情给引燃吗? 香港到底是全国的龙头?还是存亮博弈之下的唯一亮点,虹吸了全国的资金? 01 香港撤辣之后,看房和成交的活跃度明显升温,想必大家已经看到相关报道。 有说售楼部被挤爆的,有说二手房的卖家接连返价的,有说预约看房量创了11个月新高。 我急忙联系了那边的几个中介,又问了米宅香港分公司的同事,得到的结论是: 基本属实。 据中原地产的统计数据,从2月28日正式撤辣这天起,到3月3号,整个香港新房一共录得近590宗成交,作为对比,整个二月总共才成交了276宗,短短几天的成交量就达到了2月的1.1倍。 热度飙升,看房量暴增,气氛就像过年。 有的新盘,还出现了大幅度超额认购,比如3月3号才开盘的恒基兆业集团旗下的长沙湾Belgravia Place,总共138套,但有4330票认购,超额30倍。 下面就是长沙湾Belgravia Place项目的现场照片: 启德维港一号的现场▼ 一个联系多年的经纪人对我说: 我感觉苦逼的日子终于要结束了,如果行情能保持现状,三月份的收入突破10万港元没有悬念(大意)。 他继续对我吐槽: 我们吃土好久了,很多月份都只是拿一个底薪。现在情况突然反转,还有点不适应,因为信息和电话都回不过来了。 我问,有报道说很多内地人去香港买,你有接待内地人吗? 他说: 我接待的内地人占两成吧,也就是没有香港身份的,但我了解到不少同行比我接待的内地人多,粗略估计有三四成。内地人买房和香港本地的有很大差别,内地人通常一买一层,或者一栋楼,哈哈我也好希望接到这样的客户啊。 这就是香港楼市当前的基本现状。 这种状态会不会持续? 会持续多久? 会不会向内地传染? 这才是我们关心的问题。 要回答这些问题,需要理解香港这次行情反转的逻辑。 02 直接原因,当然是撤销了那些阻碍交易的高税费辣招。 撤销之后,外地买家最少可以减少26%的税项开支,比如撤销印花税之后,一套1300多方尺的4房豪宅可以省下来的税费就有几百万了。 第二个原因,就是楼价已经跌了很久,同时购买力也积压了多时。 香港整体上的楼价,究竟跌了多少,有不同的算法,但总体说跌了25%到30%,应该没什么争议。 楼价的下跌,再加上税费的优惠,相比以前高峰期入市一下子大概可以节省近一半的成本。这个诱惑是巨大的。 第三个原因,就是内地某些人需要让钱出去。 出去的原因,多半是出于保值的目的,而不是其他。 这就说明了一个问题: 内地的水压已经达到了一定程度。 不然不会有那么多出去的诉求。 香港的撤辣政策,只是给这些水压开了一个小口,于是我们看到滋出去了一股水流。 如果你说香港这次反转只是因为香港的特殊性。那我认为这个理由是不充分的。 其实香港早已经开始大陆化,已经和内地变成了同一的土壤。也就是说,基于土壤层面的信心,要有都有,要没有都没有。 唯一的区别,是表层的,也就是政策力度的不同,以及历史资产厚度的不同。 我认为,政策窗口只是一个契机,内因还是内在购买力(和预期)。这个契机,让我们观察到了内在购买力的汹涌。 而这种购买力不会短时间消失,且不会全部涌向香港(开的口子不大)。所以我认为: 1、这行情可能会持续一段时间。 2、内地一线城市也会有所表现。 03 我知道我这个观点可能和多数人不同。主流观点是: 香港是因为虹吸了内地资金(及人才)才起来的行情,这也就意味着内地的购买力会减弱,所以内地不会起来。 而我认为: 是全国范围内压抑已久的购买力正在寻求保值出口;香港只是出口之一,只不过它是最耀眼的那个,所以率先起来;但第二、第三出口,后面也会跟上,因为只凭第一个无法满足。 就像大饼,你说大饼涨得这么猛,是不是虹吸了其它的小币种?你后面很快就会看到,小币种也会起来。 这是龙头与跟随者的关系,而不是你死我活的关系。 是“你死我活关系”的,是法币与资产。 所以我估计,几个月之后,内地核心城市可能也会有所表现。 尽管,这一轮内地即便被引燃,火苗也不会窜太高——因为货币政策层面这几年并没有铺下太厚的干柴。 根据我自己的观察,目前已经有初步迹象显示,深圳和杭州有小幅升温。 比如深圳,二手房开始好卖了,一些小区业主已经开始撤回低价房源。 杭州,目前出现了量价齐涨:2月26号~3月3号成交量环比+149%,成交均价环比+4%。 当然,这个数据增长是相比春节期间而言的,所以会有些“水分”。但是背后反映出来的市场心态,确是有些积极苗头。 内地的火能不能烧起来,要继续观察,但香港这一轮的反转,是基本确定了。 以前,全国楼市的先行指标是深圳,今后,会变成香港。 随着“土壤同一化”进程的推进,香港和内地的周期将越来越一致。龙头效应便也越来越明显。 如果你了解龙头战法,应该明白当前的时间窗口难得。 |
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