一个马桶挡板损坏、马桶堵塞和止水阀失灵，让密西沙加一套公寓的业主付出了昂贵的代价。

安省高等法院 2024 年的一项判决显示，普通的管道故障可能很快就会让公寓业主背上巨额赔偿账单，即使事发时业主本人并未在现场。

Siridewa Abeygunasekara 和 Nimala Perera 在密西沙加 Trailwood Drive 拥有一套公寓，出租给一位租客及其女儿。

2022 年 1 月 20 日凌晨，该单元的马桶发生溢水。水流渗入楼下，并蔓延至多个相邻单元和公共区域。

大楼管理员赶到现场时，发现该单元到处都是水，地上铺着毛巾。马桶还在溢水，旁边的止水阀手柄已损坏。

这意味着无法直接在马桶旁关闭水源。管理员不得不离开单元，取来专用钥匙，将整套单元的供水全部关闭。

随后，他检查了马桶，发现水箱内的挡板处于开启状态。他还认定马桶存在堵塞。因为挡板开启，水不断流入马桶，但排水口堵塞，水只好从马桶边缘溢出。

两家维修公司被请来修复损坏，账单总额为 $42,233.47。

公寓管理公司的保险免赔额为 $50,000，高于此次损失金额。

公司章程规定，如果损坏是由业主或租客的行为或疏忽造成，业主需承担维修费用与公司保险免赔额两者中较低者。

因此，公司把全部维修账单记在了这套单元名下。业主未付款，公寓公司便对该单元注册了留置权。

业主随后起诉，要求法院判定该留置权无效并予以解除。

他们辩称，大楼管理员并非水管工或有资质的专家，因此无权就事故原因发表意见。

法官 Moiz Rahman 驳回了这一说法。

虽然管理员不能以正式专家身份作证，但其证词可作为基于经验的意见证据采信，他曾处理过约 500 起漏水事故。

更关键的问题是，业主是否必须存在过失，才能被追究赔偿责任。

答案是否定的。

早前法院判例已经认定，安省《公寓法》并不要求必须证明业主存在过失。

真正相关的问题是，业主或租客的行为或疏忽是否导致了损失。

法官的裁决带来了重要影响：只要损失是由业主或租客的行为或疏忽造成，即使业主已经尽到合理注意义务，也未必能免责。

本案中，有两个关键因素：

首先，马桶被异物堵塞。

其次，马桶的止水阀维护不当。证据显示，止水阀手柄破损，导致租客在马桶溢水时无法及时关闭水源。

法院认定，业主有责任维护马桶及止水阀。如果止水阀正常工作，漏水很可能尽早被遏止，从而减轻损失。

业主要求解除留置权的申请被驳回。法院认定该留置权有效，用于担保 $42,000 的漏水损失。业主还可能需要承担约 $15,000 的诉讼费及自身律师费。

这起案件对公寓业主有明确的警示意义：

检查单元内的管道设施，确保马桶和水池的止水阀可以正常工作。如果房屋出租，要让租客知道止水阀的位置及使用方法。

同时也要检查公寓保险，确认保险涵盖大楼保单的免赔额，以及在维修期间若房屋无法居住时的生活费或租金损失赔偿。

免赔额保险可在业主本人、来访客人、租客或服务人员造成损失时提供保障。

此外，出租前必须索取租客的个人保险凭证。

一个价值五元的小零件可能瞬间损坏，带来的账单却可能高达数万元甚至更多。