近年大批中国富裕阶层移居日本，被称为“润日”，并积极购入东京市中心公寓及东京湾岸塔楼豪宅，成为推升房价的重要买盘之一。不过，日媒分析，随著日本大幅收紧“经营・管理”签证，中国富豪“润日”热潮可能迎来转折，一旦签证无法更新，部分人士将面临30天内离境压力，如此一来就必须迅速处理房产，甚至面临降价抛售。

日本《Diamond Online》21日刊登不动产顾问冲有人的分析指出，在日本居留的外国人需要取得相应签证，其中“经营・管理”签证因为可以携带家属，过去经常被有意移居日本的人使用。不过，这项制度也曾被质疑遭到滥用，有人透过成立空壳公司，在缺乏实际经营活动的情况下取得居留资格。

随著日本收紧规定，申请门槛明显提高，“经营・管理”签证新申请件数较过去大减约96%。东京23区中国籍人口也出现变化，今年1月至4月的3个月期间净减3059人。冲有人认为，日本政策从过去较宽松的接纳方向出现180度转变，可能意味著近年的中国人“润日”热潮开始退烧。

房地产市场可能首当其冲。疫情以来，移居日本的中国人增加，东京湾岸塔楼豪宅等物件受到青睐，也成为日本房价上涨的重要推力之一。

冲有人指出，“经营・管理”签证收紧后，若签证无法更新，可能被要求在30天内离境。当生活重心必须从日本移往其他地方，部分在日本持有房产的人可能自行选择出售；若希望在短短30天内迅速处分房产，就可能面临降价求售，甚至出现“抛售”情况。这也意味著，过去在日本房市主要扮演“买家”角色的中国人，未来可能开始成为“卖家”。

市场也已出现值得关注的讯号，2026年以来，东京都中央区总价2亿日圆以上的中古公寓成交件数，较去年同期大减6成。

冲有人认为，自2013年日本实施货币宽松以来，房地产价格持续走高，如今市场可能已站在十字路口。过去一路增加的中国移民“润日”现象，也正暂时走向终结；一旦中国富裕阶层从豪宅买家转为卖家，其动向是否进一步牵动东京高价房市，将成为后续观察焦点。

日本收紧“经营・管理”签证门槛，部分中国富裕人士若面临离境压力，东京豪宅恐出现急售风险。示意图。（路透）