最近看到一条新闻还挺魔幻的：曾经“赶也赶不走”的物业，如今正大规模普遍退场。

　　据中指研究院研报显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%；克而瑞物管的统计显示，2025年全年物业撤场项目达173个，其中第三、四季度合计130个，占全年七成以上。

　　2025年初至2026年3月底，共监测到住宅物业项目“撤场”案例212个，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，总计占全部监测样本的65%左右。

　　这事儿之所以魔幻，是因为我们总习惯了“业主不满物业”，但现在好玩了——物业说我也不满你业主，我不干了总行吧！

　　事实上，现在业主给物业的打分普遍还在下降：2025年，物业服务行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降。这说明我们习惯了的“物业质量差”情况还在变得严重。

　　但与此同时，很多物业公司也觉得业主过于挑剔、苛刻，尤其是在南京、苏州这些业主维权能力极强的地方，他们觉得“你拿着放大镜给我的服务找茬”，但同时却有很多人不交物业费，于是干脆也撤场不干了。

　　说到这里，就得关注关注另一条新闻了：多地要求广大党员干部、公职人员要以身作则，带头缴纳物业费，自觉清缴历史欠费。

　　起初我不太相信这条新闻的真实性，直到很多主流媒体报道之后。

　　这样能解决问题吗？我觉得根本不需要回答。

　　很多地方治理的思维，还停留在“行政力量主导”，只要一有啥事，如果各种手段都不灵了，最后就是“党员干部表率”，试图靠这个解决问题。

　　但现实是，物业费明明只是一个市场经济下的商业公司和一群服务消费者，二者之间的矛盾，为什么也要靠行政力量来试图解决？

　　市场经济之所以叫做市场经济，就是因为市场主体要起决定性的作用。在物业消费的领域，消费者和物业公司之间是有商业契约的——我交付物业费，你给我服务。

　　但现在行政力量介入，就直接打破了市场经济的原则，破坏了市场规律。

　　关键是，也根本不可能解决问题。

　　物业和业主之间长期的矛盾，现在到了一个总爆发的时候。

　　一方面是因为很多小区越来越老化，以前光鲜漂亮的时候大家皆大欢喜，但现在小区变旧了，物业公司就根本没有能力进行修缮，于是只好跑路。

　　另一方面，是因为长期的“无契约”，导致双方的不信任已经达到了极致的临界点。

　　以前为什么二者很难有契约？因为法律很少真正保护业主。物业公司往往有背景、有实力，即便一些小区业主通过组织和程序换掉了物业公司，人家依然可以通过暴力、冷暴力手段拒绝搬走。

　　在这些情况中，契约和法律往往都是缺失的。

　　这样一来，物业公司就逐渐演变成了“不公不私”的存在。你说它属于私企吧，人家官气十足，而且还很难换掉，对于业主也是“管理”的态度而不是“服务”。

　　但你说它是社区服务机构吧，它又完全是一个独立的市场化主体，自负盈亏、以盈利为目的，也没有财政支持。

　　这种状态本身就是对市场秩序的破坏。市场经济下，应当有完全的市场竞争，也就是说业主如果对于物业费换来的服务不满意，完全有权利换掉物业。

　　但物业经常带有一种“管着业主”的色彩，就让这种市场竞争变得不充分了，甚至带有垄断性质。

（示意图）

　　“契约意识”，是一个社会物质方面开始提升的时候，必须跟上的东西。

　　如果物质发展起来了，但“契约意识”还完全没有萌发，到了一定的程度就会造成更大的问题。

　　现在这么多房地产，这么多楼盘和小区，契约意识跟不上，那这些小区只能是“披着现代化的皮，骨子里却是人治色彩严重”。

　　人治是不可能实现普遍的文明进步的，因为人治的随意性太大。物业往往被渲染为一种带有“道德属性”的存在，渲染自己跟业主共处了多久、多么不易，却忽略了业主“我只是付钱让你帮我打理好自己的生活环境”这个简单的契约。

　　契约意识跟不上，最后问题必定越积累越多。

　　这也是：越是市场经济，就越是客观上要求法治。

　　现在积累的问题后果就是，信任的彻底毁坏。业主就是不交物业费——这当然也是在违反契约，也是物业很不满的原因；但业主也说了，是因为你的服务不好，我才不交的。

　　说到底，这是一个“鸡生蛋蛋生鸡”的问题。物业和业主到底谁更不讲理？你没法说清楚，但问题的根源是确定的：当契约意识缺失，市场行为就不可能有真正的保障，只会陷入“对方更赖皮”的道德化指责之中，而不是依靠法律、依靠规则来解决问题。

　　这种“对方更赖皮”的状态，就是契约意识迟迟无法普及所带来的恶果。

　　不光是物业问题，在交通法规执行中，因为没有契约，所以也常常陷入“无责者也要受害”的怪圈；在市场大环境中，因为没有契约，所以市场主体和消费者们只能“互相算计”——我钻你的空子，而我想方设法让你入坑。

　　最后清算的时刻，就是“谁都没钱赚了”，成为死局。

　　这也是经济上的“囚徒困境”。当每个视角都认为对方有迫害自己的可能，契约就无法进行下去，最后只能是互相吞噬、两败俱伤。

　　“物业服务那么差我就不缴费”；“你不缴费我就更加摆烂”。这种死结，也只有契约精神的恢复，才能真正挽救。

　　而契约精神的实现也只有一个前提：让法律运作。而不是靠行政力量干预。