想在美国买房的人，可能已经明显感觉到，这一轮市场和过去几年完全不一样了。

       对于很多华人来说，美国房市曾经历过一场近乎“现象级”的上涨，从疫情后的低利率狂飙，到各地房价快速拉升，加州、佛州、德州、纽约这些传统热门区域，一度成为资金与人口最集中的地方，但随着利率持续走高、成本压力上升，这种单一方向的繁荣正在逐渐退潮。

       进入4月，随着春季购屋旺季正式展开，美国房地产市场也在悄然发生一轮结构性的转变，而这种变化，并不是简单的上涨或下跌，而是不同区域之间愈发明显的分化。

       最新发布的Cotality报告就指出，目前的市场更像被拉开的一条光谱，一端是曾经最火热的沿海城市和“阳光地带”开始出现价格修正，另一端则是中西部与东北部，在相对可负担的价格和稳定就业的支撑下，反而表现出更强的韧性。

       Cotality首席经济学家Selma Hepp将这种现象称为“双速市场（two-speed housing market）”，也就是说，美国房市并没有整体降温，而是不同区域正在走出完全不同的节奏。

       从数据来看，中西部正在成为这一轮行情中最稳定的增长区域之一。

       整体房价年涨幅达到3.56%，在全国范围内位居前列，其中伊利诺伊州、威斯康星州和内布拉斯加州表现尤为突出，分别录得4.91%、4.78%和4.75%的年增长。虽然这些涨幅并不属于爆发式上涨，但在当前房贷利率依然处于高位的背景下，这样的表现已经相当难得。

      房地产平台Realtor的经济学家Danielle Hale认为，中西部最大的优势始终是“可负担性”，即使房价在上涨，其绝对价格依然明显低于西海岸和南部热门州，这使得不少原本被高房价挤出的买家，开始将目光重新转向这些地区。

       Cotality资深经济学家Molly Boesel也指出，在高利率环境下，买家对价格的敏感度明显提高，中西部因此成为“现实选择”。

       具体到芝加哥市场，这种变化已经变得更加直观。

       当地地产人士表示，目前的市场状况可能是市中心过去五到六年来最活跃的一段时间，一方面是疫情期间外流的人口正在逐步回归，另一方面也出现了从佛罗里达等地迁入的趋势，一些居民甚至直言，宁愿承受寒冷天气，也不愿继续面对频繁的飓风风险。


       与此同时，郊区居民财富水平的提升，也进一步增强了购房能力，而房源供应却没有同步增加，导致竞价交易变得越来越常见。

       如果说中西部的关键词是“稳定”，那么东北部则更接近“逆势上涨”。


       在全美房价整体仅微涨0.7%的背景下，新泽西州和康涅狄格州的年涨幅分别达到5.6%和5.26%，成为全国表现最突出的区域之一。

      分析认为，这一波增长主要来自大城市周边稳定的居住需求，以及买家逐渐向价格相对较低的小型市场转移，而这些区域本身长期存在供应不足的问题，从而放大了价格上涨的动力。

       以新泽西州纽瓦克为例，当地房地产市场已经呈现出明显的“过热”状态，一套挂牌价75万美元的房屋，在短时间内就收到了七份报价，最终成交价甚至被推高至85万美元。当地经纪人直言，市场的热度并没有出现降温迹象，反而在持续累积。


       看来，在高房价与高利率的双重压力之下，购房者的选择逻辑正在发生变化，人们不再盲目追逐传统热门地区，而是更加关注“是否负担得起”，资金与人口也因此开始出现新的流动方向。

       同样的预算，在中西部可以买到更大的空间、更低的生活成本以及相对稳定的就业环境，这些因素叠加在一起，正在重新塑造美国房地产市场的格局。