中国房地产的复苏，比想象中更难。

       国际评级机构标普全球（S&P Global Ratings）2月9日在香港发布最新报告，直接点出一个核心问题——供应过剩正在压制楼市复苏。如果库存问题得不到有效改善，2026年中国新建商品房销售额可能下滑10%—14%，房价也将继续下跌约4%。

       这不是短期波动，而是结构性压力。

       库存创下新高，已连续6年攀升

       根据报告披露的数据，截至2025年年底，全国商品房待售面积已达到7.66亿平方米，同比增加1.6%。更关键的是——这是库存连续第6年上升。

       与本轮房地产下行之前的10年平均水平相比，目前库存规模高出约45%。也就是说，当前市场上的“房子供给”，明显超过了真实购买需求。库存不消化，复苏难启动。

       恶性循环正在形成

       标普在报告中指出：

       供应过剩 → 房价下行

       房价下行 → 购房信心减弱

       信心减弱 → 销售放缓

       销售放缓 → 库存进一步累积

       这是一条典型的负向循环。

       如果没有更有力的政策干预，2026年新建商品房销售规模可能降至7.2万亿—7.6万亿元，跌幅明显高于此前预测的5%—8%。

       换句话说，销售下滑幅度可能扩大至14%。

       一线城市跌势加快

       值得注意的是，官方数据显示：

       2025年第四季度，一线城市的新房和二手房价格跌幅扩大。

       这释放出一个重要信号——连过去相对坚挺的核心城市，也开始承压。

       在库存压力下，开发商大概率仍会选择“以价换量”。标普预计，2026年新盘销售价格仍将下跌2%—4%，跌幅与2025年大致相当。

       标普直言：下行趋势已“根深蒂固”

       报告中有一句话颇为严肃：“这波下行趋势已根深蒂固。”

       更值得关注的是，目前尚未看到全国层面针对库存问题的统一解决方案。地方层面的松绑政策在推进，但全国性系统化去库存机制仍不明确。

       关键问题只剩一个

       库存如何消化？如果需求端无法恢复，而供给端又无法快速收缩，那么楼市的“复苏”就会变成一个被不断推迟的时间点。

       短期看，销售和价格或仍将承压；

       中期看，真正决定方向的，是去库存速度。

       中国房地产，正在进入一场更漫长的修复期。