2023年6月，两人以4821万余元(人民币，下同)竞拍到位于深圳市的房屋。 但拍卖公告及拍卖须知中未提及在该房屋“两年前有人自杀”。

由于买到“凶宅”，两人向揭阳市中级人民法院(以下简称揭阳中院)提出书面异议(请求撤销拍卖行为并退款)，被驳回。 广东省高级人民法院(以下简称广东高院)复议后作出执行裁定：撤销揭阳中院的执行裁定，全额退款!

4800多万拍下房屋 发现是“凶宅”后还不能退款?

内媒《红星新闻》报道，揭阳中院在执行前屋主陈某相关案件时，于2023年6月在司法拍卖网络平台上公开拍卖深圳一个复式豪宅。 买家郭某、贝某以人民币4821万余元的最高价竞得，并缴清竞拍款。

然而，在7月25日，郭某、贝某提出书面异议：“认为法院未在拍卖公告信息中对案涉房屋存在原居住人员高空坠楼事件进行说明，致使两人在参与竞买时产生重大误解，购买用于居住的目的无法实现，请求撤销该裁定书及案涉房屋的拍卖行为，并退还全部拍卖款项”。

法院经调查，案涉房屋与一宗涉黑大案有关，前屋主陈某被依法判刑，并处没收财产、罚金等。 其女儿在2021年11月23日，从该房屋“跳楼自杀”。

揭阳中院以执行法院未掌握相关信息、竞拍标的物的瑕疵风险由竞拍者自行承担等为由，于8月15日作出执行裁定：驳回郭某、贝某的异议请求。

随后，两人向广东省高级人民法院申请复议。 2024年2月23日，广东省高级人民法院作出执行裁定：撤销揭阳中院的执行裁定，要求揭阳中院依法退还买受人郭某、贝某支付的拍卖款。

拍卖房屋存在“非正常死亡事件”需提前告知吗?

该案件在内地的社交媒体上引起广泛讨论，争议的核心在于：应否撤销对案涉房屋的拍卖行为，并将买受人郭某、贝某支付的拍卖款予以退还。

广东高院表示，保障案件当事人、竞买人的知情权，是网络司法拍卖的基本要求。 执行法院应根据相关规定，提前公示拍卖标物的准确信息，原因有二。

揭阳中院未披露拍卖房屋存在非正常死亡事件。 (红星新闻)

一方面，法院拍卖的房屋若发生自杀等非正常死亡事件，虽无明文法律规定需披露，但按照房屋的日常交易习惯和民间习俗，该案涉房屋被视为“凶宅”。 该情况构成房屋重大瑕疵，影响竞买缔约基础，属于应披露的重要信息。 另外，揭阳中院拍卖公告中的瑕疵不担保原则，通常仅适用于房屋客观物理属性，涉非正常死亡的主观情感类瑕疵，不在此原则适用范畴内。

本案中，对于“揭阳中院未披露『拍卖房屋存在非正常死亡事件』，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”是否属于严重失实，后期将审查相关关键问题。

人民法院案例库曾发布过参考案例，裁判要旨指出：“执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。 在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。”