中国房地产市场持续低迷，再掀泡沫化疑虑。中国知名经济分析家任泽平今天表示，未来房地产将出现20/80分化现象，20%人口流入的一二线城市未来房价可能会涨，而80%人口流出的城市，房价会长期下跌。

近日传出中国房市分析机构被下令停止发布前百大房企销售数据，官方还加强打击唱衰房市的网络言论，市场再掀泡沫化疑虑。

任泽平3日在微信公众号“泽平宏观展望”发文表示，有人认为，现在房价还是过高，泡沫严重；也有人认为，市场经过这几年调整，已经到位了，没有风险。他在2016年就提出房地产存在泡沫，一二线城市主要是价格偏高，三四线主要是库存积压。

任泽平提出5个指针分析当前房市是否泡沫化，第1个指针是“绝对房价和房价收入比”。他指出，在全球前20大高房价城市中，香港位列第1，北京、上海位列第12、13，深圳位列18位。在全球房价收入比排名前10的城市中，中国则有厦门、北京、上海、香港。

任泽平说，这背后反映了两大现实，一个是高收入群体持续向一二线城市集中，推高了这些地方的房价；另一个是优质的教育、医疗公共资源高度集聚，带来区位溢价。纽约、伦敦、巴黎的房价跟中国的北上广深一样，房价都普遍高于全国水准，这是全球普遍现象。

第2个指针是“库存”。任泽平指出，目前区域分化明显，当前库存去化压力主要集中在人口流出的三四线城市，特别是中西部、东北等经济欠发达地区。这与美国、日本等国际经验相符，在后房地产时代，人口持续向大都市圈集中，农村、三四线城市面临长期人口净流出的压力。

第3个指针是“租金回报率”。他指出，目前主要城市的静态租金回报率大概是2.1%，也就是租50年才回本，一线城市仅在2%左右，低于二三线城市。这些数据远低于国际上的4%至6%水准，主因是中国房地产除了居住功能，还捆绑着户籍、学区、医疗这些附加价值，住房自有率在国际上较高。

第4个指针是“空置率”。任泽平指出，当前空置情况呈现明显区域分化，中小城市空置主要源于过度建设、人口流出。一二城市空置更多与投机性需求相关，多集中在郊区。

第5个指针是“房地产杠杆”。他提到，中国居民部门杠杆率从2006年的10%上升至2024年的60%，低于韩国的90%、美国的69%、日本的65%等已发展国家。同时，中国房地产业的资产负债率从2020年高点的80.7%下降至2023年的78%，整体风险在释放。

任泽平说，综合这5个指针来看，随着近几年房市的调整，中国一二线城市的房价逐步回归到了健康区间，三四线基本没有价格泡沫，但库存积压还是很严重。

任泽平表示，未来房地产将出现20/80分化现象，未来不是所有城市房价“普涨”，而是20%人口流入的一二线城市未来还有添加购房需求，房价可能会涨。而80%人口流出的“低能级城市”，未来没有添加购房需求，不仅房价可能不涨，甚至还会长期下跌。