近日，温哥华一位房东因女儿实际居住时间比规定少20天，被法院判赔前租客$2万。这件事也再次给大温的房东群体敲响警钟：若以“自住”为由收回房屋，必须严格满足居住时限要求，差一天都不行！

据CTV News报道，2023年秋，温哥华房东Zohreh Feizy以“女儿需自住”为由，向租客王先生发出了终止租赁合同的通知。

案件缘起

根据判决书内容，该案所涉房产位于温哥华市中心Seymour St的一处公寓。租客王先生自2021年7月1日起租住该单元，月租为$1,725.5元，直至2023年10月23日搬离。

房东Feizy的女儿名为Mahgol Cheherhpardaz，当时是一名在校大学生。Feizy在庭上表示，自己是一名伊朗移民，英语能力有限，且缺乏房东相关经验。她还解释称，根据分居协议，她需在女儿求学期间承担部分生活开支，但因经济困难，已无力继续为女儿支付校外房租。

根据BC省《住宅租赁法》（RTA）中的“房东自用”条款，房东或其直系亲属如需使用该物业，可在满足一定条件下提前终止租约——具体包括需在合理时间内搬入，并连续居住至少满6个月（依据当时有效规定）。

因此，在2023年夏天，Feizy先后四次向王先生发出“房东自用”终止租约通知，最终的通知日期是2023年7月28日，要求租客在9月30日前搬出。通知中写明该公寓将由房东的女儿Cheherhpardaz入住。

然而，王先生拒绝按期搬离，并向住宅租务处（RTB）提出争议仲裁，听证原定于当年的10月27日举行。不过在10月26日，王先生因已寻得其他住所而主动迁出，并撤回了仲裁申请。

经清洁整理后，Feizy的女儿最终于2023年11月10日正式入住。

本来事情到这里就已了结，可偏偏Feizy的女儿没有居住满六个月，在住了5个月零10天便离开，前往韩国参加实习项目，之后也未返回该公寓，而是直接入读维多利亚大学法学院。

由于实际居住时间未达到《住宅租赁法》规定的“连续居住至少6个月”的要求，这一行为被认定为违约。

前租客王先生因此向BC省住宅租务处（RTB）提出申诉，指出房东以“自用”为由终止租约的依据并不成立。

就差几天，不可以宽限吗？

在听证会上，Feizy辩称女儿是因为突然获得海外实习机会才搬走的，这属于“情有可原”，因此不该处罚她。但仲裁员并不认同。

仲裁员指出，所谓的“情有可原”，指的是特殊情况导致要求房东支付补偿金显失公平合理的情形，通常包括无法预见或超出房东“合理控制范围的事项”。

该指南列举了若干可认定为特殊情况的事例，比如：拟入住单元的家庭成员在未住满最低期限前死亡；单元因野火毁损；雇主单方面推迟已约定的工作调动。

而不被视为特殊情况的情形包括：入住者改变主意不愿搬入或继续居住；新入住者进行长期休假等。

而Cheherhpardaz是自己申请并接受了实习，这是个人选择，不构成法律意义上的“不可抗力”。

因此，仲裁员认定，Feizy女儿的情况，本质上就是临时改了主意。

更关键的是，她离开后并未返回，而是直接去读法学院，这进一步说明房东当初提出的“自住理由”并不真实。

最终，仲裁员裁定：本案情况不属于情有可原的特殊情形，房东须承担相应赔偿责任，需向王先生支付相当于一年租金的赔偿金，共计$20,806元。

房东上诉到最高法院，依旧败诉

Feizy在仲裁败诉后不服，将案件上诉至BC省最高法院。

Feizy辩称，仲裁员只关注了她女儿的个人选择，却忽视了她作为母亲和房东的处境。

她女儿是成年人，她无法完全控制女儿的决定，因此让她承担处罚并不公平。

然而，法院在8月29日的判决中明确指出：

第一，谁主张谁就要举证。举证责任完全在房东一方。房东必须拿出证据，证明自己确实不可能预见女儿会提前搬走。

第二，过程有瑕疵但结论合理。法官承认仲裁员的论证过程或许并不完美，但最终结论合法合理，不影响结果。

最终，法院维持原判，Feizy仍需赔偿$20,806元。

事实上，BC省政府近年来也在不断收紧“房东自用”驱逐的相关规定。过去房东只需提前两个月通知租客即可。

后来为了更好地保护租客权益、防止房东借“自主”之名虚假驱逐，政府将通知延长至四个月。

而最近政府又把期限改成三个月，说是要和“买房的人必须提前三个月通知租客”的新规对齐，这样所有终止租约的情况就能有统一标准。

网友吵翻：“制度漏洞，房东太难!”

在Reddit上，网友们也吵开了锅，有人替房东抱不平，也有人力挺租客，更多人指责的是大温租房制度的漏洞。

网友A指出，目前BC省的制度存在明显漏洞：房东若以“自住”为由驱逐租客，租务处只是做出裁决，却不会主动跟进检查或替租客追讨赔偿，往往需要租客自己去投诉、去法院执行，判决如同纸上谈兵。

网友B则认为，政府本来就应该主动介入，一旦房东不配合，就应替租客追讨并将执行成本加在房东头上，让房东付出更多代价。

网友C提醒道：从法律角度来看，租务处只是一种“专门法院”，本身没有强制执行权，租客即使胜诉，也可能需要自行到法院申请留置权（Lien）等方式才能真正拿到赔偿。

网友D疑惑：“问题是不是在于最后20天房子没人住？还是说房东在这20天内把房子重新挂牌出租了？”

网友E解释：“真正的问题是，本来应该住满6个月的人，实际上没有住满6个月。至于房东在6个月期满前有没有发布出租广告，这点并不关键，即便有，也只是可能让租客发现房子空了。”

网友F认为房东和女儿是并没有恶意，女儿确实搬进来住了，只是后来碰巧拿到海外实习机会，结果只差了20天就被判违规，有点太苛刻了。

网友G则反驳：“法律就是明文规定，不能搞例外，否则每个房东都能找个理由搬进去又搬出去；结果租客被赶走，房子又重新挂牌出租，所以规矩就得照着来。”