近日，位于香港屯门的“缇岸”（原名：恒大・珺珑湾）项目因大幅降价在当地市场引发广泛关注。

该项目于2019年首期开盘时，凭借精准定位小户型“上车客”，创下151套房全部售罄的辉煌成绩，一度成为区域内的标杆项目。

后因恒大陷入流动性危机，该项目历经了暂停销售等风波，最终由福彩发展接管并更名为“缇岸”。

6月16日，缇岸大幅下调27个单位的销售价格。这些单位的实用面积为223—461平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），总价为214.8万—417.3万港元，部分房源的最高降价幅度超过六成。

6月17日下午，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰通过微信向每日经济新闻记者表示，由于香港没有相关价格限制，价格基本由开发商自行决定，但一般降价幅度不会如此之大。目前香港一手住宅供应持续高企，促使开发商不得不采取更积极的定价策略去库存。

曾经开盘“日光”，如今最高降价超六成

事实上，缇岸项目大幅降价，一定程度上反映了香港市场上行期与调整期的鲜明对比。

2018年，恒大斥资66亿港元从恒基地产手中购得香港屯门地块，楼面价高达8300港元/平方呎，创下区域楼面价纪录。当时正值香港楼市上行周期，恒大在该地块打造的恒大・珺珑湾项目，总投资预计达80亿港元。

缇岸项目实景  图片来源：受访者提供

2019年，恒大・珺珑湾首期发售，恰逢香港放宽按揭保险政策，加之项目主打200—300平方呎小户型、总价低于600万港元的精准定位，瞬间点燃市场热情，吸引了大量投资客入场，并创下超额认购15倍、首期推出的151套房全部售罄的辉煌成绩，成为香港楼市的“明星项目”。

然而到了2021年，恒大债务危机爆发，恒大・珺珑湾项目迅速陷入困境，先后经历项目更名、销售暂停、中介机构追缴佣金等问题。

6月16日，缇岸项目大幅下调27个单位的销售价格。这些单位的实用面积为223—461平方呎，总价为214.8万—417.3万港元，其中最高降价幅度超过60%。

以5座21楼F室为例，该户型实用面积为227平方呎，总价从578万港元降至228.7万港元，单价从2.55万港元/平方呎降至1.0万港元/平方呎，降价幅度达60.4%。

“目前项目主要在售的是三房单位，面积为798平方呎，总价在680万至830万港元之间。现在一房的最低售价为320万港元，此前最低售价228.7万港元的房源已经售罄。”6月17日上午，香港房产中介吴先生通过微信告诉每经记者。

缇岸项目户型实景  图片来源：受访者提供

陈永杰向记者表示：“目前香港的一手住宅供应持续高企，截至5月底，一手房库存录得2.14万伙（套），促使开发商不得不采取更积极的定价策略去库存。例如，近期发售的大围新盘‘UNI Residence’定价较同区新晋二手屋苑有约20%至30%的折扣，而港岛区黄竹坑站上盖物业‘滶晨’首批折实价亦低于市场约10%至15%，这都反映出香港市场新盘降价并非个案。”

记者注意到，此次缇岸项目大幅下调房源价格，除了当时购房的业主遭受明显损失外，地产中介也未能幸免。其中，中原地产和利嘉阁地产分别被缇岸开发商拖欠超过1亿港元和3000万港元佣金。据了解，中原地产已向高等法院申请简易判决，利嘉阁地产亦启动法律程序追讨。

与此同时，该项目在二手房市场也出现了明显的价格下跌。

据香港中原网信息，截至6月17日，缇岸项目的不少二手房源价格跌幅超过50%。如5月21日成交的一套2期3A座19楼的房源，面积为228平方呎，成交价为208万港元，较买入时的价格下跌约54%。

香港置业数据显示，缇岸项目在2022年6月的成交单价为1.73万港元/平方呎，而今年3月的价格为9402港元/平方呎，回调幅度约45.7%。

“缇岸项目虽然价格较之前大幅降低，但相较于中环、铜锣湾等核心商业区，其位置较为偏僻。在当前香港银行同业拆息降低、供款成本减少的情况下，其实有更多选择。”6月17日下午，香港房产中介刘先生通过微信告诉记者。

业内预测：6月香港新房成交将迎改善

6月以来，香港楼市持续以一手新盘为主导，热度不减，而二手市场则在观望情绪及新盘分流的共同影响下，维持成交高位横盘态势。

据利嘉阁地产研究部公布的6月预估数据，香港一手私宅买卖登记量预计可达1980宗，较5月份的1607宗增长约23%，将创下近三个月新高。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮分析指出，6月以来，中美关税战谈判取得阶段性进展，加之港元拆息有所回落，显著减轻了客户的供楼负担。适逢西贡新盘新一期推出，每轮均告售罄，其中至少700宗成交将计入6月份的登记数，这无疑将推动6月份新房登记量进一步攀升。

相对而言，目前香港二手房市场仍处于成交高位盘整状态。

根据香港美联物业的数据，6月前两周（6月2日—15日），香港35个屋苑共录得166宗成交，较上月同期（5月5日—18日）的136宗增长约22.1%，显示出二手房市场同样活跃。

美联物业首席分析师刘嘉辉认为，随着6月二手房交投表现向好，预计今年上半年香港二手住宅成交量有望达到2.2万宗，较去年上半年的2.16万宗微增约2%，并将创下自2021年下半年以来的3年半新高。

每经记者注意到，尽管部分业内机构预期香港楼市6月成交情况将有所改善，但5月的成交数据显示，香港楼市在5月呈现“成交转弱”的态势。

香港土地注册处数据显示，5月所有楼宇买卖合约数为6442宗，同比和环比分别下降12.5%及10.9%，宗数回落至今年2月以来的近3个月低位；楼宇买卖合约总值为498.5亿港元，较去年5月下降20.7%，较今年4月微降0.5%。

相较而言，香港一手私人住宅成交量表现优于二手私人住宅。据中原地产数据，5月一手私人住宅交易量为1665宗，较4月上升4.3%。而二手私人住宅尽管交易量保持高位，但5月环比下滑15.7%至3026宗。

“近期香港银行拆息回落，‘H按’（指香港楼市中一种常见的按揭贷款方式）实际按息一度降至1.82厘，创近三年新低，楼市进入‘供平过租’时代。加之美联储下半年减息预期强烈，将为楼市带来新一轮提振。在多方利好支持下，相信香港楼价已接近底部。”陈永杰表示，在市场层面，开发商仍以“贴市价”推盘，相比之下，二手市场缺乏竞争力，仅个别大幅降价单位才有成交。

陈永杰预计，香港楼市将继续由一手市场主导，二手房市场短期内将承压，购房者的“寻宝”时期预计将持续至6至7月。