2006年的夏天，太原国贸大酒店三层宴会厅，举办了一场特殊的“宴请”。这个煤炭大省最高档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他们几乎都是当时中国最有钱的一群人：煤老板。

　　活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：奥运前北京CBD商业地产最后机会——朝外SOHO。主办方是SOHO中国董事长潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销团队从北京赶来，第一次在异地举办开盘活动。

　　之所以在山西搞开盘，是因为在此之前，朝外SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板，是购房的主力军。

　　在国贸大酒店的开盘结束后，这些煤老板们——潘总的仰慕者，带着与潘总的合影和一份购房协议，满意地回到自己灰尘漫天的矿山。后来，朝外SOHO的山西客户的比例高达40%。

　　那几年，绝对是老潘的高光时刻。SOHO中国的业绩节节攀升，而除了知名地产企业家的身份，他还跨界文化、时事、影视，在公共领域极为活跃，被称为：中国的川普(川普)。

　　后来，潘总就养成了定期去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下过矿井。

　　2010年，SOHO中国实现销售额238亿，达到规模之巅。潘总的夫人张欣喊出一个目标：销售千亿、超越万科。

　　前些天，SOHO中国发布了半年报。这家曾号称要超越万科的公司，营收规模不到8亿，亏损了一个小目标。公司市值只有30多亿，缩水了87%。潘总夫妇的身家从17年前最高峰时的270亿缩水到现在的185亿元，位居中国第290位。

　　尽管如此，潘总竟然还是很多中国地产商最羡慕的人——没有之一。

　　一

　　2009年6月30日，北京广渠路15号地迎来现场拍卖。当时还名不见经传的央企方兴地产力压SOHO中国、保利等房企，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面价14500元每平米的地王。

　　方兴代表高举号码牌的照片，广为流传。照片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰文称：北京土地市场的泡沫，的确已经出现了。

　　潘总生性谨慎，这帮助他从海南楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这次，他的确看错了。方兴后来在广渠门地块打造了第一个金茂府，这个豪宅后来的二手房价超过10万元一平米。

　　SOHO达到规模之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。没过多久，北京也出台了住宅“限购令”，非京籍客户的购房门槛，开始越来越高。

　　但对潘总影响更大的，是那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业散售令。这意味着，SOHO的散售模式，在北京走不通了。

　　2010年初，北京CBD的中服地块启动招标。潘总突然公开质疑竞买条件里，对投标主体的苛刻要求，认为是：内定。后来，中服地块经拆分后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘总的报价不低，并自称聘请了世界级规划设计团队，但最终：颗粒无收。

　　潘总的散售模式，为SOHO日后的糟糕物业管理埋下了种子。SOHO在买家、租户和政府心中的形象，后来日渐削弱。

　　2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总在2012年开始提出放弃散售模式，转战自持。

　　这个选择，让他错过了房地产的最后一波红利。转型运营商后，业绩快速滑落。潘总也逐渐从舞台中央淡出。

　　2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式。五年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。就连北京物业的地下停车场，他都打包卖给了广州的慧泊停车场。

　　卖掉了300多亿资产后，潘总将投资都转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段的七八个商业。潘总说，这些最核心的资产，不会再卖了。

　　二

　　2019年10月30日，SOHO中国的股价忽然盘中暴涨。当天市场传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

　　传言发酵了一年半后，黑石发出全面收购邀约，拟取得SOHO中国的控制权。收购后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：小股东。

　　虽然嘴上一再说不会再卖资产，但潘总的身体一直很诚实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现了。但一个多月后，市场监管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不得不终止收购。

　　在黑石收购之前，潘总还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

　　这两次操作的反转，让很多人疑问重重：老潘是遇上事了？

　　此时的潘总的确低调了。他很少发微博，也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的“中国川普”了。

　　接着疫情爆发。SOHO旗下的七八个商业地产项目，出租率和租金收入均不理想。疫情过去后，京、沪商业地产还是继续低迷，靠收租为生的SOHO中国业绩，每况愈下。

　　今年上半年，SOHO中国旗下物业的出租率只有76%，其中望京SOHO的出租率为57%，平均租金降到了每月每平米4块钱。

　　曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率更达到了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米：1.73块——这可能是当时北京写字楼市场的地板价了。

　　曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的店面是房产中介和辅导班。但SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价4块左右，写字楼报价6块左右。但后面都还有备注标签：免租期可议。

　　银河SOHO的中介跟咱说，SOHO重注面子，合同价一定要大，但免租期最高能给到4个月，折下来商铺能降到2块多，写字楼能降到4块。

　　中介说，自己来了快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去年的4块。到了今年，连3块5的房源都有了：写字楼中介，快干不下去了。

　　这并非SOHO一家如此。中国四大一线城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升至20%了，租金水平一降再降。

　　当年，在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是5%、6%：中国写字楼的租金回报率，我都不好意思说……

　　三

　　2020年1月中旬，潘总在飞往美国的前一天，找到优客工场创始人。潘总也没有什么客套话，上来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

　　3Q空间是潘总用了五六年时间孵化的共享办公品牌，是他淡出地产圈后的主要心血。但优客工场老板彼时还在忙自己的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

　　万万没有想到，潘总竟然说：没事，我把3Q空间送给你……

　　这位精明的商人，已经不算账了。

　　潘总在国内的最后一次公开露面，是2020年1月8日。他为老家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园举行了竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹幼年就读的潘集寨学校前身——养正学堂。

　　养正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省率领三个团掩护全军撤退，与日寇战至只剩七人。

　　潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校，上小学三年级时，他向好朋友炫耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面很多城市。这位好朋友把这话告诉了老师，老师开了全班批斗会。一连开了好几天，女同学往潘石屹脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

　　小潘就在小河边上把脸洗干净回家。后来，潘总将这个故事写进了自传。开篇第一句说：人的价值观是从小就建立的。

　　在这本《我的价值观》一书里，潘总还在书中说，经商最长久的东西就是诚实：不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我们最基本的原则。

　　虽然在2021年末，因少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。2023年，SOHO中国在发布财报时说，公司尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未偿付。

　　过去两年，潘总辞去SOHO中国董事会主席、提名委员会主席以及ESG委员会主席职务，并卸任多家公司要职。张欣也辞去了CEO。

　　他俩一直在纽约生活，这几年都没有回国。在张欣最近更新的动态里，潘总除了偶尔参加参加活动，然后：不是忙着在这片海边度假，就是去另一片海边度假。

　　SOHO中国显然还有一些麻烦。潘总口口声声不会卖的核心资产，价格已经不重要了，没有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼市的下行，只能眼睁睁地看着财富如巧克力般融化。

　　但这些也都不重要了。对比看看，恒大许老板进了格子间，王健林卖掉了万达总部，杨国强如今因为债务问题，深陷抑郁症。

　　就连SOHO当年要超越的万科，今年上半年，也亏损了近百亿：这些年，但凡有点上进心的，都负债累累……