最近国内的房地产企业负面消息不少，一片愁云惨雾，国外正好相反，房价飞涨，很多国家的房价创了纪录。

　　最近，一份全球房价指数变化的排行榜出炉了。

　　2021年上半年，土耳其房价同比涨29.2%，位列第一位，新西兰25.9%位列第二，第三名则由美国和斯洛伐克共享。

　　在这份由55个主要国家或地区组成的总榜单里面，中国内地以4.3%的涨幅排在第40位，而中国香港以2.6%的涨幅，排在45位，房地产的调控效果显著。

　　欧盟27个国家里面有23个都在上涨，中东欧涨完西欧涨，卢森堡连续6个季度都进入Top10，而斯洛伐克则连续3个季度进入增长的前三。

　　澳洲则是新西兰带队，涨幅居于全球第二，而且还没有看到下调的希望，今年的10月份，新西兰全国房价中位数89.5万纽币同比涨幅在23.4%，全国最贵的地方奥克兰的中位房价125万纽币，同比上涨25%。全国16个区域内，有10个地区房价创纪录。

　　澳大利亚虽然之前涨幅不高，但二季度的涨幅达到16.4%，是2003年以来的最大涨幅。

　　美国虽然近期的房价已经开始有放慢的趋势，但是新房40.77万美元的中位数房价，也是创下了历史新高，热门城市依然高位上涨，迈阿密上涨25%算是小意思，坦帕上涨28%，凤凰城上涨33%。

　　在亚洲，虽然韩国的整体涨幅不算大，但反应最强烈，搞得总统文在寅都因为高房价道歉了，因为作为韩国中心的首尔都市圈已经涨疯了。

　　2017年的时候，在首尔买一套公寓的均价要6亿韩元（约325万人民币）左右，而到了今年10月，这个价格已经变成12亿韩元，刚好翻了一番，而在之前的4年时间内，有341万人迁出首尔。

　　为啥迁走呢？买不起房呗。

　　为啥不约而同地涨房价呢？

　　一方面是成本上涨了。

　　因为疫情，全球的供应链就处于紧张状态，大宗商品的价格就一直在涨，很多国家缺货，而市面上的海运集装箱，要么涨价，要么一箱难求，供应一直处于偏紧的状态，所以建筑材料成本一直在上扬。

　　还有一个上涨的就是人工，因为缺人。

　　大部分国家都处于边境封锁状态，虽然目前已经不少国家已经开放工签，但病毒变种而带来的一波又一波疫情，让人力流动成为很大的难题，对于外来人工比较依赖的国家，人力成本也随之上扬。

　　成本上涨，自然会被转嫁到房价上。

　　但最主要的原因，还是因为全球大“放水”，钱太多了。

　　近两年，欧美澳的货币政策一直很宽松，尤其是2020年以来，很多国家为了刺激经济，都进入到了降息通道，而且基本上都达到了近年来的最低值。

　　所以像很多国家的房贷，利息成本相当低，“四舍五入就相当于没利息”。

　　在欧洲，0利率或者负利率是常事儿，基本上已经没什么下降空间了，有下降空间的，则一直在降。

　　比如：

　　● 新西兰1%利率本来已经很低了，2020年降息到0.25%；

　　● 韩国在2019年的基准利率还在1.25%，2020年一次性降到了0.5%；

　　● 澳大利亚则在0.75%的基础上降息，最终到达0.1%，与英国持平；

　　● 俄罗斯从2019年开始降息，从最高值7.75%，经过9次降息，到达了4.25%……

　　大家纷纷放水，全球的债务总额已经超过了300万亿美元，是历史之最。

　　印的钱到哪儿去呢？

　　房地产是大池子，当钱涌入的时候，房价必须得涨。

　　以往，不少国家都把国内房价高涨的锅扔给中国投资客，现在也算是啪啪打脸。

　　全球放水的副作用，除了房价上涨，还有高通胀的压力。

　　之前不少国家央行都把预期的CPI目标定在了2%左右，但是现在这条线根本守不住。

　　今年以来，欧洲的CPI数据就在直线上涨，欧元区10月CPI达到了4.1%，在房价普遍上涨的国家里面，CPI已经破5，波罗的海三国破6，最高的立陶宛达到了8.2%。

　　所以立陶宛在台湾问题上的骚操作，不仅仅是抱美国的大腿，也有利用外部的事件来转移国内高通胀压力的诉求。

　　而最新的11月份数据，欧元区19国的CPI已经涨到了4.9%，接近欧洲央行预期的2.5倍。

　　其他地方也差不多，美国10月CPI同比上涨6.2%，为1990年12月以来最高水平，俄罗斯的通胀率较预期翻倍，韩国11月份的CPI为2011年以来最大涨幅，日本东京CPI创16个月新高，土耳其11月份通胀率上升到21.3%，是三年来的最高水平…….

　　可以说，全球已经进入到了高通胀时代。

　　当钱开始“不值钱”，那么买房，就成为一个没办法的选择。

　　放水放成这样，现在很多国家也不得不开始正视高通胀和高房价，进入了加息通道，现在已经有20多个国家加息，参与的国家只会越来越多。

　　这时候，最惨的国家出现了，这就是土耳其。

　　进入2020年，房价榜单无论怎么变，土耳其都是以最高的涨幅变动，排在首位。

　　9月份，土耳其住宅价格指数上涨35.5%，比2017年翻了一倍，当月，伊斯坦布尔、安卡拉和伊兹密尔的涨幅都在30%以上，最高的区域涨幅可以达到53.7%。

　　土耳其的房价高吗？

　　看起来还真不算高。

　　9月份的全国房价中位数是5011里拉/㎡，伊斯坦布尔是最贵的，中位房价7528里拉/㎡，而亚洲区则相对比较便宜，首都安卡拉中位房价3632里拉/㎡。

　　什么概念呢？

　　大约换算成人民币的话，全国的中位数价格在2500元/㎡左右，伊斯坦布尔的中位数价格也不到4000元/㎡，当然，这里的一些别墅，价格用人民币计算也过万了，而一些顶级公寓的价格也能达到三四万人民币，但总体来说，按咱们的思路，房价还有很大的上涨空间。

　　不过这个涨幅水分很大。

　　为啥呢？

　　因为土耳其房价大涨的主因不是供求变化，而是因为土耳其里拉接近崩溃。

　　从2020年开始至今，里拉已经贬值60%，保汇率要靠外汇，但是长期外资依赖的土耳其外储有限，保汇率又成难题。不到两年的时间里，土耳其的CPI已经由12%涨到了21%，如果剔除CPI因素，35.5%的房价涨幅里只有13.3%是真实的。

　　如果以美元和欧元来计算的话，这个涨幅可能就被消弭掉了，所以现在中国国内对土耳其房产的推介，已经开始逐渐用美元、欧元来替代里拉计价了。

　　加息，一向是泡沫的终结者。

　　但是土耳其目前来看，已经开始了反向操作，在换了N个央行行长和财长后，已经祭出降息操作了，可能是希望能够不像2017年一样，里拉崩完房地产崩。

　　但这有点饮鸩止渴的意思了，继续吹泡沫，代价可能比去泡沫更大。