我目前在厦门大学建筑与城市规划学院和经济学院当教授， 2015年之前，在厦门市规划部门也曾经工作过大概十一年时间，再之前我是在中国城市规划设计研究院，在全国各地做规划，基本上也算是参与了中国城市高速发展。

　　我们这一代规划师，可以说是世界上历史上少有的一代规划师，能活着看到自己规划的城市建起来。

　　从我个人的规划经历来看，中国最早的城市规划，有很多借鉴美国，借鉴苏联的地方。举个例子来讲，第二次世界大战之后最典型的城市规划，是当时阿伯克隆比主持的“大伦敦规划”，就是一个单中心，加上一圈一圈的环路，一环二环三环，然后最外面围着一个绿化带。它的出发点是，城市一旦发展到一定阶段，就要限制城市范围。

　　这个模式当时被几乎所有城市奉为经典，像欧洲、苏联都是这样，核心城市加上环路加绿化带，然后再要扩张的时候，是在绿化带外面建卫星城，大概是这么一个结构。

　　但是最后我们比较成功的城市，还是按照我们中国自己总结出来的经验建设的。比如深圳是最典型的例子，深圳刚一开始建设的时候，哪个城市规划的理论都套不进去。当时我们去的时候，深圳还是一片荒地，有相当长一段时间还住在城中村里头。所以我们可以说是看着深圳怎么从一个小渔村，长成现在这种世界超级城市。

　　但是我也可以跟大家讲，深圳变成今天这样，不是当初规划的结果，是没想到的，是一种意外，甚至说比我们想的更好。很多规划都是和当时的主流规划理论反着来的，比如说深圳一开始选址就远离老城。

　　以前我们城市规划的一般原理，都是从一个老城不断地蔓延、扩张出去，原来的老城就变成城市中心，然后不断地扩展工业区、居住区。为什么这样做？因为成本最少，它可以依托老城的基础设施。

　　但是深圳不一样，深圳是远离城市，既不靠香港，也不靠广州，在中间这么一块地方，而且当时没有任何依托。恰恰是这个位置造就了深圳的成功。你可以看我们当时四个特区，珠海、厦门、汕头，这都是有老城去依托的，都比深圳的条件好，但最后大家可以看到，是深圳突然发展起来了。

　　深圳创造了很多经验，比如说开发区，这个模式被很多城市给复制了。我记得当时，在远离城市的地方建立新城的开发区模式是被批判的，世界银行八十年代初的时候，专门有一个报告，就是说中国的规划师老不愿意在老城里更新，老想是平地重新去建一个新城，说这种做法是错误的。它也找了全世界很多有名的经济学家、规划专家来给中国把脉。但是我们经过这三四十年下来以后，发现恰恰是在外面建新城的都成功了，凡是在老城里瞎折腾的，发展得都不如建新城。

　　比如说广州和深圳的对比就非常明显。广州是按照传统的规划，从老城向外蔓延。深圳就是建一个新城，新城建完了以后，比如说罗湖刚建完以后，然后紧接着又去建上步。城市再要扩张，也不在老城里改造，他啪又去建福田，然后整个城市特别分散。按照我们传统城市规划，应该是集中紧凑，可深圳当时是蛇口一坨，南山一坨，华侨城一坨，车公庙一坨，然后又是上步，全在一条线上展开。我们最后看结果，深圳比广州，比在老城里扩张的方式发展得更好。

　　当时世界银行也批评上海，说上海建浦东一定会失败，你应该是在上海老城区扩展。老城区这么好的城市基础，你为什么不在这里发展？结果我们可以看出，上海建浦东是非常成功的，完全颠覆了传统规划和经济学对城市的一些判断。

　　全中国的城市做个对比，你也可以看得出来，比如说像福州、济南、北京，还有广州，这都是在老城基础上发展的。然后和它对应的，比如说厦门、青岛就是建新城，最后我们发现，怎么在老城扩张的都不如再建新城的？当然后来这些年，他们一看大势不好，也都开始建新城了。

　　所以我要讲，中国的城市增长模式是和外国不一样的。中国城市的动力，或者说它的资本是从哪里来的？

　　大家知道，城市建设是非常重的资产，城市就是替各个行业把重资产给它建了。目的是什么？目的是使其它行业变成轻资产。所以我们城市化的门槛迈不过，其它所有的工业化都不可能实现，是先有城市化，后有工业化，或者起码两个得同步。

　　我来举个例子，比如工厂你都让它自己去发电，你让它自己修道路，让每个家庭自己去建学校，然后自己去建医院，哪一个微观主体的成本都会非常高。但是我们这个时候出现了一个叫城市的东西，有一个叫政府的企业，他说我把这些事都给你干了，路我来修，大家在上面走，电厂我来修，机场我来修，港口我来修，大家分摊使用，你们只要有一个插头接上，我后面这些电厂、煤、变电、输送，这都和你没关系了，你就可以变成轻资产。你要是觉得不行，啪就走了，你要觉得需要，来了就能插上。城市就是这么一个东西。所以大家可以想象，城市一定是非常重的资产。中国能不能走向工业化，能不能有后面这三四十年的发展，城市建设是第一步。实际上这也是其它所有发展中国家都过不了的坎，第一关就过不了。印度还有非洲这些国家就是过不了这坎，我们中国改革开放之前，也是一样。

　　我们现在怎么过的这坎？做城市规划的人能非常明显地体会到，我们中国城市的增长，就是从土地开始的。

　　原来我们城市发展的资本，是拿其它商业模式积累下来的剩余，去投入新的商业模式。比如说如果国家要发展一个新的商业模式，它必须先有农业积累，农业剩多少钱，它能建多少城市，农业剩的多，它就可以建的多，农业剩的少，建的少。所以中国改革开放之前，我们全都是勒紧裤腰带，非常高强度地积累，然后我们省下钱去建城市。

　　但是我们改革开放以后，没有走这条路，我们的钱是从哪来？你没看见深圳市政府去跑到深圳农民那儿，榨取他们的剩余价值，没有。甚至政府还补贴他们。很多人说深圳市是一个特例，是举全国之力去建设的深圳，我可以告诉大家，当时全国之力都没多少。那时候全中国的存款才几百亿，而且中央实际上借给深圳的钱，大概是一两千万，根本是杯水车薪，你想建一个城市根本不可能的。所以你一定要问，深圳的钱是从哪来的？这里就会发现，深圳它走出了一条中国特色的道路。中国的特色道路就是从土地公有开始的。

　　很多人都说，中国的改革开放是从私有开始的，可全世界这么多土地私有的国家，为什么发展不起来？其实正好相反，任何一个国家的建设，都不会从农业直接变成工业，直接变成城市，世界上没有这样的。一定是先把农业或者是其他原始的土地征来，变成一个人的，然后再建好了，再卖出去。你不能直接吃第三个包子，不能看到现在美国、欧洲的城市土地都私有，就认为直接搞私有，就能完成工业化了。但它们之前的工业化过程，成本是非常高的。

　　你如果不解决土地问题，就解决不了中国的城市化问题，我们就和印度没什么差别。1982年，我们国家出台了一个宪法，说城市土地归国家所有。所以这样中国和印度就出现了一个大分流。

　　当时印度全国批了几百个特区，你到今天看，有没有一个建成的？一个都没有。印度当时只要一开始征地，第一步就做不成。这个土地是私有的，我为什么要卖给你政府？对不对？只要你政府一说要开发，开发区旁边地价马上上升，我爱卖谁卖谁，我凭什么要卖给你政府，谁给钱高我就卖谁。你要跟我争，我就跟你玩命，自焚的、跳楼的，全有，比我们国家还多。为什么？因为人家有法律依据。中国的法律是你知道你的地能卖很多钱，你也不能卖。

　　中国政府拿来了地以后，会去修道路、管线、学校、医院，哪个开发商拿了以后会干这个？印度不行，政府如果按市场价值收，那是无比贵，没一个政府用这个模式能干得起基础设施，修两条路就没了。因为路你不能收费，你不能说这城市里修了几条路，咱们一过来就收个费，它没法收。没法收你拿什么还征地成本？所以印度从征地开始，就已经和中国是两个阶段了。

　　中国利用土地来融资，创造了一种城市化的可能性。其它的国家不可能，因为你土地都是私有的。

　　中国政府垄断一级市场的好处，我们在地方做规划的时候感受特别明显。城市政府一开始其实是没钱的，但是到了八十年代的时候，深圳市政府突然开始有钱了。深圳找到的模式，是当时我们做规划的时候没想到的，这个模式就是土地财政。你可以看到，深圳投资建设基础设施的钱，全是从卖地里来的，就是这么简单。从一开始土地就是用来炒的，就不是住的，一开始就是这样。

　　采用了这种模式以后，就非常好解释我们最开始的问题，说为什么四个特区就深圳发展最快？因为深圳的钱不是从老百姓那儿积攒下来的，否则的话深圳肯定还没厦门有优势，因为厦门基础更好。深圳是把未来的收益贴现过来的，他跟人说以后建成了这里要变成什么样，我把这地卖给你以后，你土地会升值，人家就说好，我和你合资，我把钱投给你。它的土地升值，不是过去收益的剩余，而是把未来我要收到东西贴现过来了，你相信他了，他就有钱了。

　　深圳的土地定价，是香港决定的，大家当时买深圳的土地，不是看深圳土地能创造多少价值，而是说它是香港跟中国内地最近的地方。所以大家可以看，我们深圳起步的几个地方，蛇口、罗湖、福田、南山，全部是和香港最紧密接触的地方。

　　再回到我们一开始的话题，深圳为什么一直要建新城？因为新城不用征地拆迁，比起拆迁老城，成本要低很多。新城只要把土地征来，就可以卖出去，就可以启动一批大项目，机场、火车站、铁路、地铁就给建起来了。

　　按西方的标准，应该是广州比深圳发展更快，为什么广州被深圳赶上去了？广州也是土地财政的逻辑，但他得先把城里的已有建筑拆了，才能把地卖出去，对不对？广州以前已经有了很多存量，拆掉它的成本，要全加到地价里头。你的土地可能卖一万块钱，深圳只能卖八千块钱，但是深圳征地的成本是一千块钱，你是五千块钱，中间的净剩余，是深圳能够超过广州的最主要动力。所以深圳能一直建新城。

　　你可以看，全中国所有建新城的地方，它的资本净形成率都高过在老城里拆了重建的，经过三十年，城市间的差距就拉开了。

　　我刚才讲的这一大堆故事，目的是说什么？中国的城市增长是有自己逻辑的，你不要去拿西方的去套，怎么套我们深圳都不该发展起来。但是经过这些年中国城市规划的实践，我们可以证明，沿着传统逻辑的，不如沿着中国新的逻辑的城市增长得快。我们可以看到，二三十年过去以后，像广州、北京这些当年都是在老城里扩散的城市，都开始建新城，天津开始建滨海，北京建通州，好多新城开始建设。你说它不好，多少专家都说它不好。当时从全世界各国的专家，一直到中国自己的专家，都是批评，说整个城市建得太散，是鬼城，上海、深圳当年都被说是鬼城。但是到了今天我们发现，当年被我们批评的这些城市，今天都成功了。