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魔幻的西安楼市

去年本号曾对成都、西安的楼市做过形容。

成都楼市的关键词是异类，因为在这过去两年的萎靡市场中，成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。

西安楼市则是魔幻，它不同于成都的新房与二手房都坚挺，而是新房市场很嗨，二手房市场很惨淡，形成了鲜明对比。

时至今日，“异类”成都，也低下了高昂的头颅，新房与二手房开启了齐跌模式。而西安，还是那个魔幻。

西安的新房价格仍在坚持上涨，而二手房则不断下跌。

国家统计局数据显示，3月份，西安新房环比上涨0.4%，这是西安环比连续13个月上涨。

此外，新房同比涨幅4.8%，连续三个月涨幅位居全国第一。

二手房方面，3月份，西安新房环比下跌0.3%，同比下跌4.2%。

关键问题来了，西安的新房与二手房价格为何背离？

其实，二手房持续下跌，并不复杂，也很好解释。

二手房是更能真实反映楼市现状的指标，这一指标上全国同此凉热。

国家统计局披露的数据，70个大中城市二手房同比全线下跌，也即所有城市的二手房价格都在调整。

其中徐州同比跌领跌全国，3月同比下跌了11.3%，也即一年时间房价跌去了一成。

其次是厦门、南京，同比跌幅也接近一成。武汉、广州、温州、郑州四城跌幅也在8%以上。

西安同比4.2%的跌幅，相比于跌幅猛的城市，算是中规中矩。

制图：城市财经；数据：国家统计局

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西安新房价格与二手房价格涨跌为何背离

很多城市的新房也都在跌，以国家统计局披露的数据来看，70个大中城市3月份，有57个在跌。

包括深圳、广州、武汉、南京、成都、长沙、郑州、青岛、宁波、厦门等一众热点城市。

全国整体方面，3月份，全国新建住宅销售额和销售面积分别是9296亿元和9383万平方米，平均成交价格是9907元/平方米。

这一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2562元，下降21%。

为何西安的新房价格能够逆势上涨，而且在如今这样的宏观环境下，一涨就是13个月？

有人解释说，是西安的综合实力强，人口竞争力强。

西安，作为科教重镇，高教实力、人口竞争力的确很强。

西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。

七普数据显示，2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。

2021年西安常住人口增加了20.3万人，位居第四。2022年增加了12.29万人，依旧位居第四。

2023年，在全国人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如从前，但依旧有8.23万的增量，增量暂时位居全国第7。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。

而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求，这些都构成了西安房价的底气，道理上似乎说得通。

但逻辑上说不过去。

一方面，如果人口流入能够支撑房价不断上涨，那么人口增量第一城的合肥，新房价格为何遍地降价打折？

另一方面，如果人口流入能够支撑房价，为何独独支撑起新房价格，二手房怎么就撑不住？

所以，从人口角度，根本解释不通。真正原因，最近中国房地产报发表的一篇针对西安楼市的文章中，有披露：

一是前几年高价地大批量入市，抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。

二是在这些高价地块上，房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍，当下，西安热点板块起步面积都在140平方米以上，在产品上也做了不少创新，例如第四代住宅产品等，好产品必然要匹配更高的价格。

克而瑞陕西数据显示，2024年1~3月，西安商品住宅成交主力为140平方米~160平方米的改善型产品，占比为24%；其次为120平方米~140平方米的项目，占比为21%，两者共计45%。

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西安新房价格还能撑多久

西安的新房价格，早晚会步其二手房价格调整的后尘，只是时间问题。

如今所有的中心城市二手房价格都在调整当中，大多数中心城市的新房都在降价打折。

典型如一线城市广州。

3月份广州新建商品住宅成交规模约50万平方米，环比大幅增长，同比则下降约5成。为了抢夺市场，据不完全统计，市场约有50个楼盘让价抢客，下调幅度在2000元~5000元/平方米。

我不断强调过，在上一轮牛市期间，中心城市不计后果地上涨，最终导致：

一方面，本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。

另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。

以西安来说，西安的标签，是硬科技，科研实力很强，因为拥有很多军工企业和科研机构。

但尴尬的是，拥有一手好牌的西安，工业产业实力上并不强。

从西安公布的数据来看，2020年全部工业增加值1828.59亿元，2021年和2022年没有公布直接数据，只公布了增速。

2021年增长了5.7%，2022年增长了13.9%，以此估算，2022年的工业增加值应该为2201亿元。

这一数值，距离全国工业第20强城市青岛，都还有很远距离。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

此外，西安统计局披露，在千亿产业数值上，2021年西安只有3个千亿产业，一个是计算机、通信和其他电子设备制造业，一个是汽车制造业，一个是电气机械和器材制造业。

制图：城市财经；数据：西安统计局

相比于其他重点城市，这点家底，相当薄弱。

最牛地级市苏州拥有11个，11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个，上海12个，东莞7个，重庆、佛山、无锡9个，宁波、天津8个，武汉、南京、泉州、广州5个。

而且，在计算机产业上，西安虽然过千亿，却只有深圳、苏州和东莞的零头。

在这一产业上，深圳是霸主，2021年产值高达24361亿元，是排在第二名苏州的两倍。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

汽车制造业，西安的实力也排名比较靠后。上海是扛把子。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

工业实力的不够强悍，让西安成为很晚跨入万亿GDP行列的中心城市。

2006年上海GDP突破万亿，2007年北京晋级，2010年广州、深圳突破万亿，2011年苏州、重庆，2014年天津、成都、武汉，2015年杭州，2016年南京，2017年无锡、长沙、青岛、宁波，2018年郑州，2019年佛山。

直到2020年，西安才和泉州、福州、济南、南通、合肥一起晋级。

拥有众多军工企业和科研院所的西安，为何工业实力没有得到赋能？

知乎上有个博主是这样说的，陕西坐拥众多军工、科技、航天、高校，但由于其国家指令性强城，产业化程度低，并未对陕西经济提供太大助力。

除了省市矛盾，陕西省同高校、科研军工院所之间也有很多扯不清的矛盾。陕西高校众多，多数都为中央部属高校。即使非部属的西安工业大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、西安工程大学也都有着曾经部属的历史，高校与科研院所吃中央财政，关起门来办学、研究，与地方关系不大。

产业不够强悍，叠加二手房不断降价缩小了与新房的价差，二手房又在疯狂虹吸新房客源，再叠加全国宏观大环境，西安的新房转向，不用等太久。

面对新兴产业的薄弱，这些年西安的确在发力新兴产业。

西安2023年出台了《2023年八个方面重点工作任务分工推进方案》，提出2023年全市工业总产值要“力争突破万亿元大关”，电子信息、汽车、新材料新能源等六大支柱产业规模超过8500亿元，规上工业增加值实现增长10%以上。

目前，西安的新能源产业非常强悍，2022年还超越了上海，成为中国新能源汽车第一城。

不过，还没坐多久的西安，就被上海反超了，之后深圳超越上海，西安退居至第三位。

在“一带一路”战略之下，西安的战略地位重要性，这些年再度被重视，各种利好加持，国家中心城市、国家级新区以及综合性国家科学中心。

从长远来看，西安的发展潜力可以位居全国前15，但那是以后的事情，调整才是当下与中短期的局面。