“中国需要从过度依赖房地产投资中脱离出来，而这比政府预想的要困难得多，”欧洲工商管理学院（INSEAD）新加坡校区商学院教授法索（Antonio Faso）告诉DW 。

房地产业作为中国经济成长的主要引擎，佔该国国内生产毛额（GDP）达三分之一。 但随著恒大的债务危机持续恶化，外界忧虑这将提高中国房市的崩盘风险，并进一步拖垮经济复甦前景。

“如果恒大只是冰山一角，且危机蔓延的风险成为现实，那么（中国）国内迄今避开多次违约的债券市场可能会爆发信心危机，导致严重的经济衰退，”穆迪分析公司（Moody's Analytics）经济学家林师顺（Heron Lim）告诉法新社。

今年稍早，另一家中国房地产巨头碧桂园也出现债券兑付危机，并宣布了破纪录的巨额财务亏损。 由于碧桂园以往的财务及营运状况相对同业稳定，令分析师更加担忧中国房市正面临重大困境。

“在中期内，中国领导人需要从房地产（过往的）繁荣中吸取宝贵的教训，”法索向DW说：“这一繁荣使数亿人受益，但多年来一直失控。”

房子太多 买的人太少？

在疫情爆发之前的数十年，中国城市快速发展，住房、投资需求提高，房地产开发商因而大兴土木，掀起一波住房建设热潮。

然而，中国国家主席习近平3年前为替房市降温、减少巨额债务带给金融体系的风险，对开发商的借贷实施了较严格的限制。 与此同时，自疫情爆发以来，中国国内消费需求持续疲软、民众买房意愿低迷。

2021年，恒大集团首次爆出债务危机，被视为中国房市泡沫的破裂。据悉，恒大向来将未来房屋买家所付的定金，作为房地产建设的资金，因而率先遭遇到财务流动性不足的问题。

而恒大的营运情况在近期持续恶化，包含债务重组计划告吹、集团旗下3大公司股票在港交所二度停牌、集团创始人许家印因“涉嫌违法犯罪”遭警方监视居住等。

日前勉强避开债务违约的碧桂园也有类似问题。先前有海外买家向DW反应，碧桂园在中国境外的建案迟迟未能交付“房产证”，令不少买家担心交屋不成、不敢再继续缴房贷。

“私人住宅的建设已变得越来越旷日费时。”标普全球市场资讯公司（S&P Global Market Intelligence）亚太区首席经济学家比斯瓦斯（Rajiv Biswas）告诉DW，“中国的房地产买家越来越担心债务问题的扩大、建筑工程的拖延。”

比斯瓦斯分析，过去中国民众普遍认为与动荡的股市相比，房地产是更安全的投资项目，但如今越来越多人担心自己首付已支付所购入的新房，可能永远无法顺利建成。

习近平为何打击许家印？

在民众担忧或经历权益受损的情况下，有专家分析，恒大创始人许家印近日遭到北京监视及控罪，意味著政府有意对制造“麻烦”的商业大老进行打压。

商学院教授法索告诉DW，习近平打击许家印，是一场中国政府正在为债务问题执行“责任分配的政治斗争”。

彭博资讯亚洲市场专栏作家任淑莉（Shuli Ren）28日发表评论写道，在2年前恒大爆发债务危机之初，许家印个人生活层面，并未受到任何打击，而如今他“落马”的原因 ，“可能是恒大无法履行对一般中国人的承诺。”

8月31日，恒大财富曾在声明中表示，由于资产处置进展较慢，无法偿还这些产品的到期款项。 随后，2名负责集团财务业务的前高阶主管被拘留。根据《财新》报道，这可能与他们过去在恒大财富工作有关。

任淑莉写道，中国官方起初无所作为，随后突然大动作展开拘捕，“这为我们揭示了习近平在解决债务问题和麻烦的商业大老方面的最终态度。无力偿债的公司可以经历法院诉讼和企业重组。但一旦触及习近平常说的『人民生计』，那么一切都可能翻天覆地。”

对于其他正尝试解决债务问题的开发商，许家印的最终命运将会产生深远的影响，迫使各公司创办人遵守“习近平最关心的事情”。任淑莉说，对中国企业而言，在评估各种债务责任的优先顺序时，需要考虑“政治因素”，因此企业高管可能出于对个人安危的担忧，优先完成未交付的住房、将钱返还给人民，“其他一切都被放在次要位置”。

政府“救房”效果有限

然而，作为国家领导人，习近平仍被认为在支撑房地产行业和减轻个人投资者的损失等方面，做得太少。许多投资者担心，中国的房地产危机将波及更广泛的经济领域，甚至蔓延到境外。

尽管中国近期陆续采取针对性措施，盼能刺激民众买房，包括下调首套及二套房贷最低首付比例，同时调降存量房贷利率等，但效果有限。

根据路透社上个月的报道，有中国民众表示，即便房贷利率降低，但整体经济不景气、公司正在裁员，让他们仍然不敢买房；也有许多民众打算先卖出旧房、再买新房，但苦于找不到买家。

总部位于中国的全球资产管理公司GROW思睿集团首席经济学家洪灏周二（9月26日）告诉CNBC：“解决房地产行业的问题，可能需要多年甚至十年的时间。”经济学家林师顺则向法新社表示，中国政府拖越久介入房市危机，问题蔓延到其他产业的风险就越大。

房市不好 经济不会好？

专家指出，虽然中国国家储蓄率普遍比欧美来得高，房地产危机应不至于对整个金融体系构成与2008年西方金融危机类似的风险，但中国房地产市场的兴衰，与高达7成的家庭财富息息相关， 因此可能重创经济前景。

亚太区经济学家比斯瓦斯告诉DW，“如果不依赖房地产购买率和价格的大幅增长，北京显然将难以维持过去十年经常达到两位数的经济增长率的水平”，而在房市依然面临挑战的情况下，中国2024年的经济成长恐被拖累。

比斯瓦斯补充，中国人口成长未来20年内预期将持续下滑，房地产业可能因此面临“结构性阻碍”。

然而，尽管外界对中国经济前景悲观，经济学家洪灏仍向CNBC表达正向看法：“一旦房地产市场的问题得到解决，中国经济可能会迎来上行。”

洪灏说，一旦中国人民重新设定期望，且中国能透过其他产业推动经济成长，而非主要依赖房地产部门，“那么实际上我们将拥有一个比以前更好、更健康的中国经济”。

（综合报道、DW记者Nik Martin对本文亦有贡献）