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美媒:奥巴马忙于救房市 中国大款想趁机捡便宜?
www.wforum.com | 2009-03-14 12:36:40  中新网 | 0条评论 | 查看/发表评论

为拯救美国经济连续打出两记重拳后,奥巴马又向这次经济危机的重灾区——房地产市场突发重手。美国《华盛顿观察》周刊近日刊文称,奥巴马提出了一个750 亿美元救助房屋市场的指导方针,希望多管齐下,帮助大约900万受困的房奴,拯救美国摇摇欲坠的房地产市场。

  几乎在同一时间,一批中国富豪打着“购房团”的牌子登上了美国领土,令美国媒体为之一振,以为大救星来了,纷纷跟踪报道。结果这个购房团却颇为“吝啬”,空手而归。显然,要让中国人为美国的“烂尾房”买单,并非易事!文章摘录如下:

  “我们大家都为这场房贷危机付出了代价。”奥巴马说,“但如果我们允许危机继续恶化,我们将付出更大的代价。危机正在影响住房权、中产阶级、以及人们的美国梦。如果我们大胆行动,迅速地阻止这一切,每个美国人将因此受益。”

  奥巴马政府上周宣布的这项750亿美元的计划可称是自从上个世纪30年代大萧条以来最雄心勃勃的帮助美国房主的方案。不论你的收入多少,只要你的按揭不超过729750美元,且你的住房有被没收的危险,你都可以从这个计划中得到帮助。许多房主将会看到自己每月支付的款项减少几百、甚至超过一千美元。准确地说,将从奥巴马计划中直接受益的将有大约900万个家庭。

    多管齐下救房市

  根据美国政府的计划,大约400万个房主可以避免房屋被没收的命运,另外有更多的房主可以进行再融资。这个计划远比布什政府的计划更激进、也更昂贵。布什的计划几乎完全靠鼓励金融机构向外借贷。就在布什的计划执行过程中,美国被没收房屋的数量在 2008年底达到了创记录的220万幢。

  在立即生效的新计划下,政府采取了恩威并施的手段,以向合格的借贷者贷出更多房屋贷款。根据指导方针,每修改一笔符合条件的抵押贷款的条款,贷款服务商将获得政府支付的1千美元。另外,若借款人每月按时偿还足额贷款,贷款服务商还将在此后的3年中每年获得1千美元。同时,政府还将允许裁决破产的法官更改贷款条件,给住房拥有者更好的机会避免其住房被没收,也保护银行免受投资者的诉讼。

  美国的金融机构本来非常担心这样的举措会影响到他们的盈利,但在方案公布后,占美国住房贷款市场三分之二的花旗银行(Citigroup)、大通银行 (JPMorgan Chase)、美国银行(Bank of America)和富国银行(Wells Fargo)等几大金融机构都将表示参加政府的计划。

  “计划恰当地平衡了房主、贷款机构和投资者的利益,”大通银行首席执行长杰米·迪门(Jamie Dimon)说。

  “我预计这个项目对于减少被没收的房屋将十分有效,”非盈利组织负责任贷款中心(Center for Responsible Lending)的高级副总裁艾里克·斯特恩(Eric Stein)说。

  该计划的第一个主要措施是,遇到麻烦的房主,不论他们是否付得起月供,必须先签署一份宣誓书,证明他们有财务困难。作为回报,他们可以获得低达2%的利息和延长的付款期,以便将屋主的月还款额降至税前收入31%这个公认的合理水平。这个项目预计将能帮助的人数将多达400万个房主,有助于稳定房价,维持多达6000亿美元房屋的价值。

  奥巴马的计划中还有一个方案,预计最多可帮助500万个房主,尤其能帮助那些“负责任的屋主”。这项通过“两房”实施的计划,将帮助欠款超过房价 80%的屋主重新贷款,减少每月的还款额。以往,贷款公司很少让净值不到20%的房屋屋主进行重贷。为了符合这项计划的资格,屋主必须目前仍在按时支付月供。此外,新的抵押贷款加上重贷费用不能超过房屋现值的105%。

  根据独立的房地产经济学家托马斯·劳勒尔(Thomas Lawler)的计算,一个月收入4000美元的按揭持有者,其按揭余额为225,000美元,利率6.5%,还有28年还清,在经过奥巴马计划调整后,利率可以降到2.73%,月供从1,737美元下降到1,240美元。在降低的497美元月供中,政府将承担155美元的费用。本金支付和联邦补贴将在5 年内使按揭余额降到193,000美元。如果没有联邦的资助,5年后按揭余额将为208,000美元。

  花旗银行按揭部门的首席执行长桑杰夫·达斯(Sanjiv Das)表示,花旗集团将把新计划实施于所有贷款,除非有法律障碍。

  美国银行丹·弗拉姆(Dan Frahm)也表示,美国银行将与“投资者共同努力,以便让借贷者延长他们的项目”。该银行按揭部门的主管巴巴拉·戴索尔(Barbara Desoer)则透露,借贷者的咨询电话已经明显增加。

    被计划遗漏的人们

  不幸的是,对于美国这次房地产危机的重灾区--佛罗里达(Florida)、拉斯维加斯(Las Vegas)、凤凰城(Phoenix)和加州(California),奥巴马的计划可能起不了多大的作用。由于这些地区的房价下跌了大约30%到 40%,而且很多人本来借贷率就非常高,因此,他们的借贷率早已经超过了目前房屋价值的105%,无法符合奥巴马计划的要求。

  根据大通银行统计,在美国5千万拥有按揭的借贷者中,大约有20%的欠款已经超过了房屋价值的105%,不能享受再融资计划的好处。

  “计划的再融资部分设计没有能给最需要的人雪中送炭。”哥伦比亚商学院(Columbia Business School)房地产专业的教授克里斯托夫·梅尔(Christopher J. Mayer)说,“我们失去了帮助许多美国人的机会。”

  波士顿联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Boston)的高级经济学家鲍尔·维尔轮(Paul Willen)指出了另一批被遗忘的人群,这就是刚刚失业的人。“减少20%的月供不会对我有什么帮助,如果我没了工作。”维尔轮说,“而且经常有人找到了新工作却不能搬家,因为他们的房子大幅度贬值,不能出售。”

  “大约有1千万个家庭根本就没有被谈论到。”非盈利机构剑桥信用咨询公司(Cambridge Credit Counselling Corporation)总裁克里斯托夫·维埃尔(Christopher Viale)说,“他们按期支付月供,但是把所有开支都放到了信用卡上,他们只能支付信用卡的最低付款,承担着惩罚性的利率,他们根本不可能付清这些利息。”

  根据美国住房和城市部官员的说法,为了能帮助大多数美国人,政府的计划不得不舍弃一些人,因为政府的资源也是有限的。即使在受到帮助的人群中,有20-30%的人最终仍然不能保住自己的房产,也是在预料之中的。

    中国人要捡便宜?

  就在奥巴马政府为拯救美国房市绞尽脑汁的时候,一支40人的中国旅游团踏上了美国国土,立即引起震动效应,因为这个团体有一个新颖的名字“购房团”。

  “我们从来没有想到这样的旅行团会受到如此大的关注,但是我们受到的反响是异常的热烈。”组织这个旅游团的搜房网总裁戴建功说,“以前,我们听说中国或香港的电影明星在美国买房子,现在越来越多的中国人也买得起同样的房子。”

  根据波士顿咨询集团(Boston Consulting Group)的资料,中国的百万富翁人数2008年已经占到世界第五位,有391000人之多,比一年前增长了20%。

  中国人对美国房地产的兴趣已经不再限于民用住房,而正向商业地产扩展。从更高的层面看,购房团不过是富裕起来的中国人对国外资产饥渴的一个缩影。中国政府手中握有大量美国政府债券,中国公司也在搜寻着美国陷于困境的公司和品牌。在金融危机下,美国的所有资产似乎都变得便宜了,对手中握有大量美元的中国富裕阶层来讲拥有巨大的诱惑力。过去几个月中,中国政府和公司也不断派人到美国网罗金融人才。

  “我们认识到,有一些中国的战略投资者对许多行业的美国资产感兴趣。”位于洛杉矶的投资银行豪利汉洛奇(Houlihan Lokey)的亚洲部主任戴维德·普特南姆(David Putnam)说,“有人替他们找房子,他们还不时派人过来。”

  对于民用住房的搜寻当然限于个人层面,而且中国购房团主要感兴趣的是美国的大都会,特别是像南加州那样有较大华人社区的地区。

  “以前,这些行动是私下的,在朋友圈子中悄悄地进行。”洛杉矶驻京旅游代表处的杰米·李(Jamie Lee)说,“现在是大规模的,很大规模的。有些团还考虑每两周派一批人来。”

  中国搜房网购房团这次虽是“空手而归”,却收获颇丰,因为这是一次成功的尝试,让潜在的中国投资者了解了美国市场。对于想在美国购买房产的中国人来说目的主要有三:投资、尝试新的生活方式和为孩子上学作准备。然而,就投资而言,尽管目前美国房价大幅度下跌,却仍然没有见底,而且从增长潜力看,中国国内市场仍然好于美国大多数地区。

  正是,好货不便宜,便宜没好货。从这个意义上讲,这次购房团空手而归也反映了中国投资者某种程度上的成熟。

 

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